الاستئجار في مسقط — عقد الإيجار والتسجيل والتغيير المهم في 2025

الاستئجار في مسقط بسيط عمليًا وغير موثّق بالقدر الكافي قانونيًا. فالنص الأساس يعود إلى 1989، والتغيير المهم حديثًا هو المرسوم السلطاني 12/2025. يعرض هذا الدليل ما استطعنا تأكيده، ويصرّح بعدد من «القواعد» الشائعة التي لم نستطع ردّها إلى أي نص قانوني.

القانون وتغيير 2025

النص الحاكم هو المرسوم السلطاني 6/89 بشأن تنظيم العلاقة بين المالكين ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود إيجارها. وقد عُدّل بـالمرسوم السلطاني 12/2025 الصادر في 7 يناير 2025، والمنشور في الجريدة الرسمية في 13 يناير، والنافذ بعد ستة أشهر — أي في 7 يوليو 2025.

وتتفق ثلاثة ملخصات مستقلة لمكاتب محاماة على ما يفعله المرسوم 12/2025، ويستحق الأمر دقة لأنه ليس ما يفترضه أكثر الناس:

• ينشئ لجنة لتسوية المنازعات الإيجارية في كل محافظة، برئاسة قاضٍ من المحكمة الابتدائية وعضوية ممثلين عن البلدية والمحافظة، ولها الآن اختصاص حصري بمنازعات الإيجار بما فيها الإخلاء. ولم تعد هذه المسائل تُعرض على المحاكم العادية.
• يجب أن يصل الطلب إلى اللجنة خلال 7 أيام، وعلى اللجنة أن تفصل خلال 90 يومًا مع جواز تأجيل واحد. وقراراتها نهائية غير قابلة للطعن.
• صار عقد الإيجار يحمل قوة السند التنفيذي — أي يُنفَّذ مباشرة دون رفع دعوى أولًا.
• الإعلان الإلكتروني صحيح. فالإخطار بالبريد الإلكتروني أو الرسائل النصية أو الفاكس صار معتبرًا.
• ويجوز لقاضي التنفيذ تنفيذ القرار على الممتنع عمدًا، بما في ذلك الحبس.

سقف زيادة الإيجار: شائع دائمًا، وغير موثّق أبدًا

يذكر دليلان موجهان للمستهلك أن الإيجار لا يُزاد في السنوات الثلاث الأولى من العلاقة الإيجارية، ثم يُقيَّد بـ7% سنويًا بعدها، وينسبان ذلك إلى تعديلات عام 2008. ويقول مصدر ثالث ببساطة إن الزيادة أثناء سريان العقد محظورة، دون ذكر قاعدة الثلاث سنوات ولا نسبة الـ7%.

ولم نتمكن من ردّ قاعدة الثلاث سنوات/7% إلى أي مرسوم أو رقم مادة أو ملخص لمكتب محاماة أو صفحة حكومية. وهي محتملة تمامًا — إذ تشبه حمايات إيجارية قديمة في الخليج — لكن لا مصدر وجدناه يربطها بنص محدد. فلا توقّع عقدًا ولا ترفضه بناءً عليها. وإن كانت الزيادة هي العامل الحاسم عندك، فاكتب السقف في العقد نفسه، حيث يكون واجب النفاذ أيًا كان ما يقوله النص.

تسجيل العقد

يُسجَّل عقد الإيجار في مسقط لدى بلدية مسقط. ومنذ 23 يناير 2024 صار التسجيل متاحًا إلكترونيًا عبر تطبيق «بلديتي» وموقع البلدية، إضافة إلى مراكز سند. وشمل المسار الإلكتروني في بدايته العقود السكنية الجديدة بين الأفراد، بينما ظلت عقود الشركات والجهات الحكومية على الإجراء القديم. وتُعترف الجهات القضائية بالعقود الموثقة إلكترونيًا كوثائق رسمية.

أما من يتحمل مسؤولية التسجيل فغير محسوم فعلًا. تقول إحدى قواعد المعرفة إن المسؤولية الأساسية على المالك مع تولي الوسيط العملية عادةً. ولا تقول صفحة الأسئلة الشائعة في بلدية مسقط شيئًا — بل تحيل إلى مركز الاتصال 1111. وعمليًا يبادر الملاك والوسطاء بذلك لأنهم يحوزون وثائق الملكية. فإن كنت مستأجرًا ولم يذكر أحد التسجيل، فاسأل، واسأل كتابةً.

ويُذكر أن أثر عدم التسجيل شديد: يقول أحد المصادر إن المستأجر الشاغل بعقد غير مسجل بلا حماية قانونية وقد يُخلى دون سبيل للاعتراض. وهذه دعوى قوية من مصدر واحد غير رسمي، لكنها متسقة في اتجاهها مع وجود غرامة شهرية بنسبة 9% كرادع.

الضريبة البلدية على الإيجار بنسبة 3%

الضريبة البلدية على إيجارات العقارات 3%. وهي في التوصيف الضريبي التزام على المالك — ضريبة على دخل الإيجار دون خصومات. وما لم نستطع إثباته هو كيفية تحصيلها عمليًا وهل تُمرَّر تعاقديًا إلى المستأجر كما يشيع في الخليج. وتحمل فواتير الكهرباء العُمانية حقلًا باسم «الرسوم البلدية»، ما يوحي بوجود آلية فوترة، لكننا لم نجد ما يؤكد أن ضريبة الإيجار بالذات تمر عبره.

ويشير أحد المصادر إلى «ضريبة إيجار بنسبة 5%» يدفعها المالك، وهو ما يخالف نسبة 3% وقد يصف شيئًا آخر تمامًا. فإن أخبرك مالك أو وسيط أن عليك رسمًا بلديًا فوق الإيجار، فاسأل: أيّها، وبأي نسبة، وبأي سند.

كيف تسير الأموال عمليًا

• الشيكات الآجلة هي العرف. يحرر المستأجر شيكات تغطي فترات الإيجار القادمة — عادةً 1 أو 2 أو 4 أو 6 أو 12 شيكًا بحسب خطة الأقساط المتفق عليها. والأوامر المصرفية الشهرية غير شائعة. والشيك المرتجع مسألة جنائية في عُمان، ولهذا يحب الملاك هذا الترتيب، ولهذا لا ينبغي أن تحرر شيكًا لست واثقًا منه.
• التأمين عادةً إيجار شهر واحد.
• الكهرباء والماء منفصلان، وتفوترهما «نماء». وتذكر المصادر نحو 50–75 ريالًا شهريًا لشقة بغرفتي نوم، لكن حمل التكييف صيفًا يرفع الرقم كثيرًا.
• رسوم خدمات المبنى منفصلة، وتُذكر بنحو 30–100 ريال شهريًا، مع ضعف في التوثيق.
• الموقف قابل للتفاوض وليس قاعدة. ثبّته كتابةً.

مهل الإخطار — المصادر متعارضة، فالعقد هو الحكم

هذه أضعف المسائل توثيقًا في الموضوع كله. إذ يعطي دليلان استهلاكيان إجابتين مختلفتين جوهريًا:

ولن نرجّح بين الاثنين، لأن أيًا منهما غير مرتبط بنص قانوني، ولأن أحد المصدرين يذكر في موضع آخر جهة تنظيمية دبيّة بوصفها الجهة التي تفصل في نزاعات التأمين في عُمان — وهذا يكفي للحكم على موثوقيته.

والاستجابة العملية واحدة في الحالين: تفاوض على مهلة الإخطار داخل العقد، كتابةً، وباللغتين إن كان العقد ثنائي اللغة. فقرار لجنة خلال 90 يومًا على بند واضح الصياغة موقف أفضل بكثير من جدال حول أي قاعدة غير موثقة تنطبق.

فيمَ ينفع عقد الإيجار المسجل

توصيل المرافق هو الاستخدام الوحيد الذي نستطيع تأكيده بوضوح: إذ تطلب «نماء» وثائق إيجار أو ملكية لفتح حساب كهرباء أو ماء.

وبعد ذلك، ثمة تأكيد يستحق الذكر لأنه يُقدَّم غالبًا كأمر غير مؤكد: تطلب شرطة عُمان السلطانية صورة من عقد إيجار المسكن ضمن مستندات تأشيرة الالتحاق العائلي، في صفحتيها العربية والإنجليزية معًا. فإن كنت تخطط لإحضار أسرتك، فعقدك جزء من الملف.

أما لتصاريح الإقامة للعمل العادية والتسجيل المدرسي وفتح الحسابات المصرفية، فلم نجد صفحة رسمية تقول إن عقد إيجار مسجلًا مطلوب. وقد يُطلب عمليًا، لكننا ببساطة لا نستطيع الاستشهاد بقاعدة.

إن ساءت الأمور

منذ يوليو 2025 صار المسار هو لجنة تسوية المنازعات الإيجارية بالمحافظة لا المحاكم. وعلى طلبك أن يصلها خلال سبعة أيام من النزاع، وعليها أن تفصل خلال تسعين. والقرار نهائي.

ويترتب على ذلك أمران. أولًا، السرعة مهمة — فنافذة السبعة أيام قصيرة وتفويتها قد يكلفك الجهة نفسها. وثانيًا، الأوراق التي بحوزتك عند بدء النزاع هي ما ستُحاكم عليه، لأنه لا يوجد استئناف تصلحها فيه لاحقًا. فالعقد المسجل، وسجل الدفعات، والمراسلات المكتوبة أثمن من أن تكون على حق.

أما رسم تقديم الطلب إلى اللجنة فقد تُرك لقرار وزاري لاحق ولم نجده منشورًا. كما لم نستطع تحديد هل تنظر اللجنة في منازعات زيادة الإيجار إلى جانب الإخلاء وعدم السداد.

قائمة عملية قبل التوقيع