اجاره در مسقط در عمل ساده است و در قانون بهطرز شگفتآوری کممستند. متن پایه به ۱۹۸۹ برمیگردد؛ تغییر مهم اخیر فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۲۵ است. این راهنما آنچه را توانستیم تأیید کنیم میآورد و صریح میگوید چند «قاعدهٔ» پرتکرار را به هیچ متن قانونی نتوانستیم برسانیم.
قانون، و تغییر ۲۰۲۵
متن حاکم فرمان سلطنتی ۶/۸۹ است دربارهٔ رابطهٔ مالکان و مستأجران اماکن مسکونی، تجاری و صنعتی و ثبت قراردادهای اجارهٔ آنها. این متن با فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۲۵ اصلاح شد که در ۷ ژانویهٔ ۲۰۲۵ صادر، در ۱۳ ژانویه در روزنامهٔ رسمی منتشر و شش ماه بعد — ۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ — لازمالاجرا شد.
سه خلاصهٔ مستقل از دفاتر حقوقی دربارهٔ کارکرد فرمان ۱۲/۲۰۲۵ همنظرند، و دقت در اینجا ارزش دارد چون آنچه بیشتر مردم فرض میکنند نیست:
- در هر استان یک کمیتهٔ حل اختلاف اجاره ایجاد میکند، به ریاست قاضی دادگاه بدوی و با حضور نمایندگان شهرداری و استانداری، که اکنون صلاحیت انحصاری اختلافهای اجاره از جمله تخلیه را دارد. این پروندهها دیگر به دادگاه عادی نمیرود.
- درخواست باید ظرف ۷ روز به کمیته برسد و کمیته باید ظرف ۹۰ روز رأی بدهد، با یک بار تعویق مجاز. آرا قطعی است و قابل تجدیدنظر نیست.
- قرارداد اجاره اکنون قدرت سند لازمالاجرا دارد — یعنی مستقیم اجرا میشود، بیآنکه نخست دعوایی طرح شود.
- ابلاغ الکترونیکی معتبر است. اطلاعرسانی با ایمیل، پیامک یا فکس اکنون بهحساب میآید.
- قاضی اجرا میتواند در برابر امتناع عمدی، از جمله با حبس، اجرا کند.
هیچیک از خلاصههای حقوقی که خواندیم — و هیچ گزارش خبری — سقف افزایش اجاره، حداقل فاصلهٔ میان افزایشها، یا سازوکار تازهٔ ثبت را بخشی از این فرمان نمیداند.
این یافتهٔ منفیِ معناداری است، چون اینترنت پر است از ادعای اینکه عمان برای افزایش اجاره سقف گذاشته. پایینتر را ببینید.
سقف افزایش اجاره: پرتکرار، هرگز مستند
دو راهنمای عمومی میگویند اجاره در سه سال نخست قابل افزایش نیست و پس از آن سالانه تا ۷٪ سقف دارد و آن را به اصلاحات سال ۲۰۰۸ نسبت میدهند. منبع سومی صریحاً میگوید افزایش در طول مدت قرارداد ممنوع است، بیآنکه به قاعدهٔ سهساله یا رقم ۷٪ اشاره کند.
ما نتوانستیم قاعدهٔ سه سال/۷٪ را به هیچ فرمان، شمارهٔ ماده، خلاصهٔ حقوقی یا صفحهٔ دولتی برسانیم. کاملاً محتمل است — شبیه حمایتهای دیرپای اجاره در دیگر کشورهای خلیج است — اما هیچ منبعی که یافتیم آن را به مقررهای مشخص گره نمیزند. بر پایهٔ آن قراردادی امضا یا رد نکنید. اگر افزایش اجاره برای شما تعیینکننده است، سقف را در خود قرارداد بنویسید، جایی که مستقل از متن قانون قابل اجراست.
ثبت قرارداد
قرارداد اجارهٔ مسقط نزد شهرداری مسقط ثبت میشود. از ۲۳ ژانویهٔ ۲۰۲۴ ثبت بهصورت آنلاین از راه اپلیکیشن «بلدیتی» و وبسایت شهرداری، در کنار مراکز سند، ممکن شده است. در آغاز مسیر آنلاین قراردادهای مسکونی جدید میان اشخاص را پوشش میداد؛ قراردادهای شرکتی و دولتی همچنان روند قدیم را میرفتند. نهادهای قضایی قرارداد تأییدشدهٔ الکترونیکی را سند رسمی میشناسند.
این روشنترین عدد صریحی است که شهرداری مسقط در این باره منتشر میکند. از تاریخ شروع قرارداد تا تاریخ تسلیم واقعی درخواست ثبت محاسبه میشود.
جدا از آن، تیتری در عمان آبزرور به جریمهای تا ۵۰۰ ریال برای قرارداد اجارهٔ ثبتنشده اشاره میکند. نتوانستیم آن مطلب را بخوانیم یا روشن کنیم که جریمهٔ دیگری است، نظامی قدیمیتر است، یا همان چیز با بیانی متفاوت.
اگر قرارداد شما ماههاست بدون ثبت جاری است، حساب بهسرعت سنگین میشود. ثبتش کنید.
اینکه ثبت بر عهدهٔ کیست واقعاً حلنشده است. یک پایگاه اطلاعاتی میگوید مسئولیت اصلی با مالک است و معمولاً مشاور آن را انجام میدهد. صفحهٔ پرسشهای متداول خود شهرداری مسقط چیزی نمیگوید و مردم را به مرکز تماس ۱۱۱۱ ارجاع میدهد. در عمل مالکان و مشاوران آغازگرند چون اسناد مالکیت دستشان است. اگر مستأجرید و کسی از ثبت حرفی نزده، بپرسید — و کتبی بپرسید.
پیامد ثبتنکردن شدید گزارش شده است: یک منبع میگوید مستأجری که با قرارداد ثبتنشده ساکن است هیچ حمایت قانونی ندارد و ممکن است بدون امکان اعتراض تخلیه شود. این ادعای قوی از یک منبع غیررسمی است، اما با وجود جریمهٔ ماهانهٔ ۹ درصدی بهعنوان بازدارنده همجهت است.
مالیات شهرداری ۳ درصد بر اجاره
مالیات شهرداری بر اجارهٔ ملک ۳ درصد است. از نظر مالیاتی تعهد مالک است — مالیاتی بر درآمد اجاره، بدون کسورات. آنچه نتوانستیم روشن کنیم شیوهٔ وصول عملی آن است و اینکه آیا معمولاً قراردادی به مستأجر منتقل میشود، آنگونه که در خلیج رایج است. قبض برق عمان فیلدی به نام «هزینههای شهرداری» دارد که نشان میدهد سازوکار صورتحساب وجود دارد، اما چیزی نیافتیم که تأیید کند همین مالیات اجاره از آن مسیر میگذرد.
یک منبع از «مالیات اجارهٔ ۵ درصدی» پرداختی مالک سخن میگوید که با رقم ۳ درصد نمیخواند و شاید چیز دیگری را توصیف میکند. اگر مالک یا مشاوری گفت افزون بر اجاره عوارض شهرداری بدهکارید، بپرسید کدام، با چه نرخی، و به کدام مستند.
پول در عمل چگونه جابهجا میشود
- چک مدتدار عرف است. مستأجر چکهایی برای دورههای آیندهٔ اجاره میدهد — معمولاً ۱، ۲، ۴، ۶ یا ۱۲ فقره بسته به توافق اقساط. دستور پرداخت ماهانه رایج نیست. چک برگشتی در عمان موضوعی کیفری است؛ به همین دلیل مالکان این ترتیب را میپسندند و به همین دلیل چکی که به آن مطمئن نیستید ننویسید.
- ودیعه معمولاً اجارهٔ یک ماه است.
- برق و آب جداست و «نما» صورتحساب میدهد. منابع حدود ۵۰ تا ۷۵ ریال در ماه برای یک واحد دوخوابه میگویند، اما بار کولر در تابستان این رقم را بهمراتب بالا میبرد.
- شارژ ساختمان جداست و حدود ۳۰ تا ۱۰۰ ریال در ماه ذکر شده، هرچند مستندات ضعیف است.
- پارکینگ قابل مذاکره است، نه استاندارد. کتبی تثبیتش کنید.
مهلت اخطار — منابع اختلاف دارند، پس قرارداد حاکم است
این ضعیفترین بخش از نظر مستندات در کل موضوع است. دو راهنمای عمومی پاسخهای اساساً متفاوت میدهند:
| پرسش | منبع الف | منبع ب |
|---|---|---|
| اخطار مستأجر برای تخلیه | دستکم ۳ ماه پیش از انقضا | ۱ تا ۲ ماه |
| اخطار مالک برای تمدیدنکردن | ۳ ماه، و فقط برای سکونت شخصی | ۶ ماه برای سکونت شخصی، ۳ ماه برای تخریب |
| حداقل مدت پیش از فسخ توسط مالک | ذکر نشده | ۴ سال |
| تخلیه بهدلیل نپرداختن | ذکر نشده | پس از ۱۵ روز |
میان این دو یکی را برنمیگزینیم، چون هیچکدام به مقررهای قانونی گره نخورده و یکی از آن دو در جای دیگر یک نهاد ناظر دوبی را مرجع اختلاف ودیعه در عمان معرفی میکند — که برای داوری دربارهٔ اعتبارش کافی است.
پاسخ عملی در هر دو حالت یکی است: مهلت اخطار را در قرارداد بگنجانید، کتبی، و اگر قرارداد دوزبانه است در هر دو زبان. رأی کمیته ظرف ۹۰ روز روی بندی با نگارش روشن، موقعیتی بهمراتب بهتر از جدل بر سر اینکه کدام قاعدهٔ بیسند اعمال میشود.
قرارداد اجارهٔ ثبتشده به چه دردی میخورد
اتصال خدمات تنها کاربردی است که میتوانیم روشن تأیید کنیم: «نما» برای باز کردن حساب برق یا آب مدارک اجاره یا مالکیت میخواهد.
پس از آن، یک تأیید ارزش ذکر دارد چون معمولاً نامطمئن معرفی میشود: پلیس سلطنتی عمان کپی قرارداد اجارهٔ مسکن را جزو مدارک ویزای الحاق خانواده میخواهد، در صفحات انگلیسی و عربی هر دو. اگر قصد آوردن خانواده دارید، قرارداد اجارهٔ شما بخشی از پرونده است.
برای اقامت کاری معمول، ثبتنام مدرسه و افتتاح حساب بانکی هیچ صفحهٔ رسمی نیافتیم که بگوید قرارداد اجارهٔ ثبتشده لازم است. ممکن است در عمل خواسته شود؛ ما صرفاً نمیتوانیم به قاعدهای استناد کنیم.
اگر مشکلی پیش آمد
از ژوئیهٔ ۲۰۲۵ مسیر، کمیتهٔ حل اختلاف اجارهٔ استان است نه دادگاه. درخواست شما باید ظرف هفت روز از بروز اختلاف به آن برسد و کمیته باید ظرف نود روز رأی بدهد. رأی قطعی است.
دو نتیجه دارد. نخست، سرعت مهم است — پنجرهٔ هفتروزه کوتاه است و از دست دادنش ممکن است مرجع را از شما بگیرد. دوم، مدارکی که هنگام آغاز اختلاف دارید همان چیزی است که بر پایهٔ آن قضاوت میشوید، چون تجدیدنظری در کار نیست که بعداً جبرانش کنید. قرارداد ثبتشده، ردّ پرداختها و مکاتبات کتبی از حقداشتن ارزشمندترند.
هزینهٔ طرح درخواست نزد کمیته به تصمیم وزارتی آینده واگذار شده و ما آن را منتشرشده نیافتیم. همچنین نتوانستیم روشن کنیم که آیا کمیته به اختلاف افزایش اجاره هم رسیدگی میکند یا فقط تخلیه و نپرداختن.
آیا موجر میتواند در عمان اجاره را بالا ببرد؟
جریمهٔ ثبتنکردن قرارداد اجاره در مسقط چقدر است؟
چه کسی قرارداد اجاره را در مسقط ثبت میکند، موجر یا مستأجر؟
پیش از تخلیهٔ خانهٔ اجارهای در مسقط چقدر باید اخطار بدهم؟
اگر با موجر اختلاف پیدا کنم در عمان کجا بروم؟
برای آوردن خانواده به عمان به قرارداد اجاره نیاز دارم؟
فهرست عملی پیش از امضا
اجاره، برنامهٔ اقساط، و دقیقاً چند فقره چک مینویسید.
آیا افزایش اجاره هنگام تمدید مجاز است و اگر بله با چه سقفی.
مهلت اخطار برای هر دو طرف، به روز، با روش ابلاغ مشخص.
چه کسی قرارداد را نزد شهرداری ثبت میکند و تا چه زمانی.
چه کسی عوارض شهرداری، شارژ و هزینهٔ فاضلاب را میپردازد.
مبلغ ودیعه و مهلت بازگرداندن آن پس از تحویل.
اگر ملک مبله است چه چیزهایی شامل میشود — فهرست اموال، امضاشده.
پارکینگ، اگر لازم دارید.