تغيّرت قواعد التملك العقاري للأجانب في عُمان تغيّرًا جوهريًا في 2025 و2026 — قانونان جديدان، ولائحة رسوم مُعدَّلة، وسجل جديد. ومعظم ما هو منشور لم يلحق بعد. هذا الدليل يفصل ما أمكن ردّه إلى نص قانوني أصلي عمّا يُتداول في المواقع العقارية، ويقول أيهما أيّ.
أين يمكن للأجنبي أن يشتري فعلًا
هناك ثلاثة مسارات قانونية، وهي ليست بدائل عن بعضها.
| المسار | السند القانوني | ما تحصل عليه | من يستحق |
|---|---|---|---|
| المجمعات السياحية المتكاملة | المرسوم السلطاني 12/2006 | ملكية حرة دائمة قابلة للبيع والتوريث | أي جنسية، دون اشتراط إقامة |
| حق الانتفاع في المباني متعددة الطوابق بمسقط | القرار الوزاري 357/2020 | انتفاع حتى 50 سنة قابلة للتمديد إلى 99 | المقيمون الوافدون فقط، بشروط صارمة |
| التملك العادي خارج المجمعات | المرسوم السلطاني 21/2004 | حقوق مماثلة للعُمانيين في الجملة | مواطنو دول مجلس التعاون فقط |
بالنسبة لأغلب القراء، مسار المجمعات السياحية هو الواقعي الوحيد. ومن المجمعات المذكورة: الموج مسقط، ومسقط هيلز، وخليج مسقط، وجبل سيفة، وسرايا بندر الجصة، وآيدا في ييتي بمحافظة مسقط، وحوانة صلالة في ظفار. وأُعلن في مارس 2026 عن مجمعين إضافيين هما القرم والبستان. ولم نجد سجلًا رسميًا منشورًا واحدًا للمجمعات المرخّصة، وهي فجوة لافتة؛ فتحقّق من صفة المشروع لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني لا لدى مكتب المبيعات.
يحظر المرسوم السلطاني 29/2018 تملك غير العُمانيين للأراضي والعقارات في أماكن معينة. وجدول تلك الأماكن لم نتمكن من قراءته مباشرة — إذ يُحيله المرسوم إلى وزير الإسكان.
وتفيد مصادر ثانوية بأن الحظر يشمل مسندم والبريمي والظاهرة والوسطى ومعظم ظفار خارج صلالة، إضافة إلى الجزر والسلاسل الجبلية والأراضي الزراعية والمناطق الحساسة أمنيًا. تستند تلك القائمة إلى مصدر واحد ونشير إلى ذلك — لكن الاتجاه واضح بما يكفي لتتحقق من الموقع قبل أي شيء آخر.
ولاحظ خصوصًا أن مسندم تقع في جانب المحظور لا في جانب الفرصة، خلافًا لما يُقال أحيانًا.
الصفقة خطوة بخطوة
- الفحص المبدئي. تأكد أن المشروع مجمع سياحي مرخّص وأن الوحدة بعينها ضمن الجدول المتاح للتملك الأجنبي. فليست كل وحدة في كل مجمع كذلك.
- الحجز. نموذج حجز ودفعة عادةً 5–10% من الثمن. يحددها المطوّر لا القانون. وتوقّع إجراءات «اعرف عميلك» وإثبات مصدر الأموال عند هذه المرحلة.
- اتفاقية البيع والشراء. هذه هي نقطة الالتزام. تحدّد الثمن وجدول الدفع والمواصفات والتزامات التسليم.
- العناية الواجبة. فحص السند والقيود لدى وزارة الإسكان. احسب أسبوعًا إلى أسبوعين. ومن لا يستطيع الحضور يمكنه التصرف عبر وكالة موثقة لدى محامٍ عُماني.
- الدفع. عبر القنوات المصرفية المنظمة. وفي البيع على الخارطة، إلى حساب ضمان المشروع، يُفرج عنه مقابل مراحل إنشائية معتمدة.
- التسجيل والتسليم. تصدر الوزارة سند الملكية. وللوحدة الجاهزة تذكر المصادر أسبوعين إلى أربعة بعد السداد النهائي.
من البداية إلى النهاية، يُوصف شراء وحدة جاهزة أو معاد بيعها بأنه أربعة إلى اثني عشر أسبوعًا. أما البيع على الخارطة فسنتان إلى أربع، رهنًا بالإنشاء.
ما ينبغي فحصه فعلًا قبل التوقيع
- سند الملكية. بموجب قانون السجل العقاري الجديد، المادة 35، فإن السند الصادر عن السجل هو الدليل الوحيد على الملكية. واتفاقية البيع ليست سندًا.
- تأشيرات الدعاوى. يتيح القانون نفسه للمدّعي قيد إشارة بدعوى قضائية، وتُعد حقوقه مسجّلة من تاريخ الإشارة لا من تاريخ الحكم. وإغفال إشارة قد يهزم مشتريًا لاحقًا.
- ترخيص المطوّر. يجب ترخيص المطورين والوسطاء بموجب المرسوم 79/2025. اطلب الاطلاع عليه.
- حساب الضمان. تأكد أن دفعاتك تذهب إلى حساب ضمان مستقل للمشروع لا إلى حساب تشغيلي للمطوّر.
- متأخرات رسوم الخدمات. قد تتبع الوحدةَ مستحقاتٌ ومطالبات مرافق غير مسددة. احصل على خطاب إخلاء طرف.
- المستأجرون القائمون. عقد الإيجار القائم يبقى نافذًا بعد البيع. وقد لا تحصل على الحيازة الخالية.
- ما هو تعاقدي وما هو مجرد تصوّر. في المجتمعات المخططة، تأكد أي المرافق يلتزم المطوّر بتسليمها تعاقديًا وأيها مجرد مخطط. فقد تمتد المراحل خمس إلى خمس عشرة سنة.
التكاليف — والبند الذي يخطئ فيه الجميع
رسم النقل: 3%
لائحة الرسوم النافذة هي القرار الوزاري 570/2025، المنشور في الجريدة الرسمية في 26 يناير 2025، والمعدّل بالقرار 36/2026 (الجريدة، 26 أبريل 2026). ويحدد الملحق السابع، البند الأول، رسم تسجيل عقود البيع والهبة من الغير ومن الأقارب من غير الدرجة الأولى بـ3% من قيمة العقار. ولم يمس القرار 36/2026 هذا البند.
«3% للأجانب و1% للعُمانيين». تقول ذلك أغلب المواقع. لكن النص الأصلي الذي قرأناه يضع 3% رسمًا عامًا للتصرفات بين مستقلين دون تفريق بالجنسية في جداول الرسوم — إذ لا تظهر الجنسية إلا في ملحق الإعفاءات. ويبدو أن سطر «1% للعُمانيين» تلخيص خاطئ لبند مختلف يخص نقل الأفراد عقاراتهم إلى شركات يملكونها. وقد نقلت الصحافة العربية ذلك البند بدقة في يناير 2025 بينما اختصرته الصحافة الإنجليزية. ثم إن القرار 36/2026 حوّل ذلك البند أصلًا إلى مبلغ ثابت قدره 40 ريالًا.
«نوفمبر 2025 خفّض الرسم من 5% إلى 3%». التخفيض حقيقي، لكن القرائن تشير إلى نوفمبر 2020 لا 2025. فالقرار 570/2025 كان يتضمن 3% منذ يناير 2025، ما يجعل تخفيضًا إلى 3% في وقت لاحق من العام بلا أثر.
وفي الحالين، 3% هو ما يدفعه المشتري الأجنبي عند التسجيل. وهذا متسق بين النص الأصلي وكل المصادر الثانوية.
ضريبة القيمة المضافة: 5% على الجديد ولا شيء على إعادة البيع
هذا هو البند المكلف. دليل جهاز الضرائب للعقارات صريح: التوريد الأول للعقار السكني — أي أول بيع للمطوّر لوحدة جديدة — خاضع للنسبة الأساسية 5%. أما إعادة بيع العقار السكني فـمعفاة. والإيجارات السكنية التي تتجاوز ثلاثة أشهر معفاة. والعقار التجاري، بيعًا وإيجارًا، خاضع للنسبة الأساسية.
وعدد كبير من المواقع العقارية، وبعض الملخصات المهنية، تقول ببساطة إن «العقار السكني معفى». وهذا خطأ بالنسبة لمشتري وحدة جديدة أو على الخارطة، وهو خطأ بنسبة 5% على أكبر رقم في الصفقة. وعلى وحدة بـ250 ألف ريال يعني 12,500 ريال.
ولا توجد قاعدة خاصة بتوقيت الاستحقاق للبيع على الخارطة. فالضريبة تستحق مع استحقاق الأقساط وفق قواعد وقت التوريد العامة.
بقية البنود
| البند | النطاق المعتاد | ملاحظة |
|---|---|---|
| عمولة الوسيط | 2–3% | من يدفعها يختلف بحسب الصفقة، وتُضاف الضريبة على العمولة |
| محامي نقل الملكية | 500–1,500 ر.ع. | ويسعّرها بعضهم 1–2% بدلًا من ذلك — فرق يقارب عشرة أضعاف، فاطلب عرضًا ثابتًا |
| التقييم | 100–300 ر.ع. | لازم عند التمويل |
| تسجيل الرهن | 0.5% من قيمة القرض | رسمي — القرار 570/2025، بحد أقصى 100,000 ر.ع. |
| رسم ترتيب التمويل البنكي | 0.5–1% من القرض | يحدده البنك |
| رسوم الخدمات | 3–8 ر.ع. للمتر سنويًا | التقديرات متباينة جدًا؛ اطلب ميزانية المجمع |
وحسابنا الخاص لغير عُماني يشتري وحدة جديدة بـ250 ألف ريال بتمويل يصل إلى نحو 9–12% إجمالًا. والوحدة نفسها معادة البيع ونقدًا أقرب إلى 4–5%. وأكبر عامل مرجّح هو خضوع الصفقة للضريبة من عدمه.
الضرائب المستمرة: أقل مما تتوقع
- لا توجد ضريبة عقارية سنوية في عُمان.
- لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية، ولا ضريبة تركات أو هبات.
- الضريبة البلدية على الإيجار 3% من إجمالي الأجرة إن أجّرت العقار.
- ضريبة الدخل الشخصي تبدأ في 1 يناير 2028 بنسبة 5% على الدخل فوق 42 ألف ريال سنويًا. أما شمولها لدخل الإيجار وأرباح العقار فلم نتمكن من إثباته. وبالنسبة لمستثمر يحتفظ طويلًا، هذا أهم سؤال ضريبي مفتوح في العقار العُماني، ولا أحد يملك جوابه اليوم.
التمويل العقاري
بنك مسقط والبنك الوطني العُماني وبنك ظفار هي الجهات الأكثر ذكرًا في الإقراض للوافدين. والشروط المذكورة: 80–90% من قيمة العقار للمقيمين الوافدين المستوفين لمعايير الدخل، و60–70% لغير المقيمين؛ ومدة قصوى 20–25 سنة؛ وأسعار للمقترضين الأجانب في نطاق 5–7.5%. وتشترط الأهلية عادةً تصريح إقامة ساريًا، وراتبًا أدنى نحو 1,500 ريال شهريًا، واثني عشر شهرًا من تحويلات الراتب المحلية. ونادرًا ما يُقبل الدخل من خارج السلطنة.
تشترط البنوك سندًا واضحًا لقيد الرهن. ما يعني أن مسار القرار الوزاري 357/2020 — الذي يتيح للمقيم طويل الأمد شراء شقة في مبنى مسقطي عادي — هو عمليًا نقدي فقط.
ومع فترة السكن الإلزامي أربع سنوات قبل جواز التأجير أو البيع، يصبح منتجًا أقل سيولة بكثير من الملكية الحرة في المجمعات السياحية، ولا يكاد أي دليل يذكر ذلك.
الإقامة مقابل التملك: ما نستطيع تأكيده وما لا نستطيع
تدرج بوابة الإقامة الاستثمارية الرسمية تملّك العقار في المناطق السياحية ضمن المسارات المؤهلة وتعلن إقامة عشر سنوات. ولا تنشر في صفحاتها العامة أي حد مالي ولا رسمًا ولا مرسومًا حاكمًا. ولم نتمكن من تحديد الأداة القانونية المنشئة للبرنامج.
وما يتداول بدلًا من ذلك أربع روايات على الأقل: 250 ألف ريال لخمس سنوات و500 ألف لعشر؛ وحد موحّد 200 ألف لعشر سنوات منذ أغسطس 2025؛ و200 ألف لعشر سنوات أو 100 ألف لتأشيرة مالك لسنتين؛ ورواية أعم بـ«200 إلى 500 ألف بحسب الفئة». والرواية الثنائية 250/500 هي الأكثر تكرارًا. ولا شيء منها مؤكد رسميًا.
وأمران ثابتان: الشراء لا يمنح الإقامة تلقائيًا — بل هو طلب منفصل. ومسار الانتفاع لا يمنحها إطلاقًا.
البيع وإخراج الأموال
لم نجد فترة حظر بيع على الملكية الحرة في المجمعات؛ فإعادة البيع حرة. وتكاليف البيع 2–5%، تغلب عليها عمولة الوسيط. ولا توجد ضريبة أرباح رأسمالية. وفي إعادة بيع سكنية يكون البيع نفسه معفى من الضريبة، لكنك لا تستطيع استرداد الضريبة المحمّلة على عمولة الوسيط، فتصبح تلك الـ5% كلفة فعلية.
والريال مربوط بالدولار الأمريكي، ومن المفهوم على نطاق واسع أن عُمان بلا قيود صرف وأن تحويل حصيلة البيع حر. ولم نتمكن من الحصول على تأكيد أولي أو من إحدى شركات المحاسبة الكبرى مكتوبًا، فنذكره بوصفه الفهم المستقر لا حقيقة موثقة. وعمليًا تنتقل الأموال عبر قنوات مصرفية منظمة مع توثيق مصدرها، وصار الوسطاء يخضعون لالتزامات مكافحة غسل الأموال، فتوقّع أن تُطالب بإثبات مصدر أموال الشراء ثم تُسأل مجددًا عند الخروج.
المزالق التي تستحق التسمية
- رصد 3% ثم مواجهة 8% لأن الوحدة توريد أول.
- توريث متأخرات المالك السابق من رسوم الخدمات والمرافق.
- دفع عربون إلى حساب شخصي بدل حساب شركة أو حساب ضمان.
- الشراء في محافظة يُحظر فيها التملك الأجنبي، حيث قد يكون الجزاء نقلًا جبريًا إلى مواطن عُماني.
- اعتبار اتفاقية بيع موقّعة ملكية. فبموجب القانون الجديد لا يلزم التصرف غير المسجل إلا أطرافه.
- الاعتماد على المواقع العقارية في الأرقام. ففي إعداد هذا الدليل وجدنا مواقع من 2026 تؤرخ قرار الرسوم لـيناير 2026 بدل يناير 2025، ولم ينتبه أي منها للقرار 36/2026.
هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في عُمان؟
كم تبلغ تكلفة شراء عقار في عُمان للأجنبي؟
هل أدفع ضريبة قيمة مضافة عند شراء عقار في عُمان؟
هل توجد ضريبة عقارية سنوية أو ضريبة أرباح رأسمالية في عُمان؟
هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري في عُمان كوافد؟
كم يجب أن أشتري من العقار للحصول على إقامة في عُمان؟
تأكد من ترخيص المشروع كمجمع سياحي لدى الوزارة لا لدى مكتب المبيعات.
تأكد كتابةً هل وحدتك توريد أول (ضريبة) أم إعادة بيع (بلا ضريبة) قبل الاتفاق على الثمن.
احصل على بحث سند وقيود يشمل تأشيرات الدعاوى.
احصل على خطاب إخلاء طرف لرسوم الخدمات.
إن كنت تموّل، تأكد أن البنك يقرض على ذلك النوع من الحيازة قبل دفع العربون.