إن أخذت شيئًا واحدًا من هذا الدليل فليكن هذا: بالنسبة للمشتري غير العُماني وغير الخليجي، ينحصر التملك الحر في عُمان عمليًا داخل المجمّعات السياحية المتكاملة. وما عدا ذلك محظور أو مقيَّد أو متاح بالإيجار فقط.
الأساس القانوني
ثلاثة تشريعات تؤدي معظم الدور:
- المرسوم السلطاني 12/2006 أرسى النظام الذي يتيح لغير العُمانيين، أفرادًا وشركات، تملّك الوحدات المبنية أو الأراضي غير المطوَّرة داخل المجمّعات المرخَّصة. ولائحته التنفيذية هي القرار الوزاري 191/2007 المعدَّل بالقرار الوزاري 109/2022.
- المرسوم السلطاني 29/2018 يحظر تملّك غير العُمانيين للأراضي والعقارات في أماكن محددة، مع استثناء المجمّعات السياحية. وينفّذه القرار الوزاري 292/2020.
- المرسوم السلطاني 21/2004 ينظّم حقوق مواطني دول الخليج العقارية بموجب الاتفاقية الاقتصادية الخليجية، وهي أوسع من حقوق سائر المشترين الأجانب.
التملك الحر وحق الانتفاع والإيجار
| النوع | أين يتاح | المدة | لمن |
|---|---|---|---|
| تملك حر | داخل المجمّعات المرخَّصة (معظمها) | غير محددة، قابلة للنقل والتوريث | الأفراد والشركات غير العُمانية |
| انتفاع في مجمّعات مسندم | مواقع المجمّعات بمحافظة مسندم | حتى 99 سنة | غير العُمانيين — التملك الحر غير متاح هناك |
| انتفاع خارج المجمّعات | حيث يُحظر التملك عمومًا | 10 سنوات كحد أقصى | غير العُمانيين، بموافقة وزارية |
| إيجار | خارج المجمّعات | سنة كحد أدنى | غير العُمانيين، بموافقة وزارية |
ويستحق استثناء مسندم الانتباه لأنه نادرًا ما يُذكر. فحتى داخل مجمّع سياحي في تلك المحافظة، ما تحصل عليه هو انتفاع طويل لا سند تملك حر.
أنشأ القرار الوزاري 357/2020 مسارًا منفصلًا يتيح لغير العُمانيين شراء وحدات سكنية بنظام الانتفاع في المباني متعددة الطوابق بمحافظة مسقط — خارج نظام المجمّعات السياحية تمامًا. والشروط المنقولة: مدة أولية تصل إلى 50 سنة قابلة للتمديد إلى 99 سنة كحد أقصى، بحقوق تنتقل إلى الورثة ويمكن بيعها.
والشروط ضيّقة. فيجب أن يكون المبنى متعدد الطوابق وحديث الإنجاز، وأن تستوفي الوحدات حدًّا أدنى للمساحة، وألا يزيد ما يؤول لغير العُمانيين على 40% من المبنى مع ألا تتجاوز جنسية واحدة 20% من تلك الحصة، وأن يكون المشتري في الثالثة والعشرين فأكثر وله سنتان من الإقامة في عُمان، ووحدة واحدة للشخص، وحد أدنى للسعر يقارب 45,000 ريال، ومدة حظر قبل جواز التأجير أو البيع.
ولم نتمكن من التحقق من هذه الشروط من النص الأصلي — فالقرار خلف اشتراك — فتعامل مع الأرقام كمؤشرات وتأكد من وزارة الإسكان قبل الاعتماد عليها. لكن إن قيل لك إن التملك الحر في المجمّعات السياحية خيارك الوحيد، فتلك ليست الصورة كاملة.
المجمّعات السياحية المتكاملة
تشير بيانات وزارة التراث والسياحة إلى 19 مجمّعًا سياحيًا مرخَّصًا في مسقط وظفار وجنوب الشرقية وجنوب الباطنة ومسندم. غير أنه لا يوجد سجل حكومي عام واحد يُدرج أسماءها جميعًا — ولذلك فكل قائمة تجدها على الإنترنت، بما فيها هذه، مجمَّعة من مصادر المطورين والصحافة.
| المجمّع | الموقع | الحالة |
|---|---|---|
| الموج مسقط | مسقط، قرب المطار | ناضج، وسوق إعادة بيع وتأجير نشطة |
| مرتفعات مسقط | مسقط | مكتمل إلى حد بعيد، وبعض المراحل على الخارطة |
| خليج مسقط (سابقًا سرايا بندر الجصة) | بندر الجصة / القنطب | تحت الإنشاء، والمبيعات جارية |
| جبل سيفة | نحو 45 دقيقة جنوب شرق مسقط | مكتمل، والمبيعات جارية |
| حوانا صلالة | صلالة، ظفار | مكتمل، والمبيعات جارية |
| عايدة | ييتي، ساحل مسقط | على الخارطة، والتسليم من 2026 |
| المدينة المستدامة — ييتي | ييتي، ساحل مسقط | على الخارطة، وبداية الإنشاء |
يظهر «بر الجصة» في كثير من قوائم المجمّعات المنشورة. وبحسب ما وجدناه من أدلة، فهو مجمّع منتجعات فندقية لا مشروع سكني للتملك الحر، ويبدو أنه كثيرًا ما يُخلط بينه وبين مشروع خليج مسقط المجاور. تحقّق مباشرةً من المطوّر قبل التعامل معه كفرصة شراء.
كما وردت أنباء عن الإعلان في 2026 عن مجمّعين آخرين — مجمّع القرم ومجمّع البستان — لكننا لم نتمكن من تأكيد أيٍّ منهما من مصدر رسمي أو إخباري معتبر.
أين لا يمكنك الشراء
يضع المرسوم السلطاني 29/2018 وقراره التنفيذي أجزاءً واسعة من عُمان خارج نطاق التملك لغير العُمانيين:
- محافظات مسندم والبريمي والظاهرة والوسطى، وظفار خارج صلالة
- ولايات لوى وشناص ومصيرة
- الجبل الأخضر وجبل شمس والجبال الاستراتيجية الأخرى
- جميع الجزر العُمانية
- ضمن 1,000 متر من القصور السلطانية و500 متر من المنشآت العسكرية والأمنية
- المواقع الأثرية
- الأراضي الزراعية في أي مكان بالسلطنة
وقد مُنح الأجانب الذين كانوا يملكون عقارات في مناطق صارت محظورة مهلةً حتى 10 نوفمبر 2020 للبيع لمشترين عُمانيين. وعدم الامتثال يتيح للوزارة فرض البيع، مع إعادة العائد إلى المالك السابق.
الدقم والمناطق الحرة: مسار منفصل
يتيح المرسوم السلطاني 38/2025، وهو قانون المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة الصادر في أبريل 2025، للمطورين بيع وحدات المشاريع العقارية في تلك المناطق لغير العُمانيين تملكًا حرًّا بموجب المادة 42(2). كما يجيز ملكية رأس المال الأجنبي بنسبة 100% في تلك المناطق.
وهو نظام قانوني متميّز عن نظام المجمّعات السياحية، ويفسّر كيف تسوّق مشاريع الدقم التملك الحر للأجانب رغم ورود محافظة الوسطى في قائمة الحظر العامة. وكثيرًا ما تخلط مواد التسويق بين الاثنين؛ والحمايات القانونية والقواعد المطبقة ليست متطابقة، فتأكد من الإطار المنطبق قبل أن تلتزم.
التكلفة — ومسألة رسوم لم تُحسم
علينا أن نكون صريحين هنا، لأن هذا هو الرقم الأكثر تأثيرًا في ميزانيتك، والمصادر متعارضة فعلًا.
| المصدر | رسم النقل/التسجيل |
|---|---|
| القرار الوزاري 13/2016 بحسب الشروح القانونية | 5% من قيمة العقار |
| إصلاح رسوم وزارة الإسكان المعلن في 27 يناير 2025 | خُفّض إلى 1% للأفراد والشركات العُمانية؛ و0.5% لمعاملات البنوك الإسلامية؛ وتسجيل الرهن بحد أقصى 0.5% |
| بوابات العقار، 2026 | 3% للمشترين الأجانب، و1% للعُمانيين |
وإصلاح يناير 2025 إعلان وزاري حقيقي ومنقول، لكن وصفه المنشور يتناول نسب المواطنين العُمانيين ولا يذكر بوضوح النسبة المطبقة على المشترين الأجانب. احصل على الرقم الحالي من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، أو من محاميك عند إتمام الصفقة، قبل إعداد ميزانيتك.
وتكاليف أخرى ينبغي التخطيط لها: أتعاب قانونية ونقل ملكية بنحو 1–2% من القيمة، وعمولة وسيط 2–3% (يدفعها البائع عادةً)، ورسوم خدمات المجمّع التي تتراوح غالبًا بين 500 و1,500 ريال سنويًا، وضريبة بلدية 3% على إجمالي دخل الإيجار إن أجّرت العقار. ولا توجد في عُمان ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة أرباح رأسمالية ولا ضريبة تركات.
هل يمنحك شراء العقار إقامة؟
قد يمنحك، عبر برنامج الإقامة الاستثمارية، لكن العلاقة أدق مما توحي به مواد التسويق.
فبموجب إطار المجمّعات، يحصل مالكو الوحدات المكتملة على إقامة قابلة للتجديد لهم ولأقارب الدرجة الأولى. أمّا مالكو الأراضي غير المطوَّرة فيحصلون بدلًا من ذلك على تأشيرة مستثمر متعددة الدخول قابلة للتجديد — وهي منتج مختلف وأدنى.
أمّا حد الاستثمار المؤهل للإقامة الذهبية فهو محل خلاف بين المصادر الرسمية والصحفية، إذ تتداول أرقام 200,000 و250,000 و500,000 ريال للبرنامج نفسه. ونتناول هذا الخلاف بالتفصيل في دليلنا عن مسارات الإقامة. فلا تشترِ عقارًا بناءً على حد قرأته في مقال.
الالتزامات المرتبطة بالتملك
التزام البناء. إن اشتريت أرضًا غير مطوَّرة داخل مجمّع، فعليك بدء البناء خلال أربع سنوات من تسجيل الملكية، مع إمكانية التمديد سنتين إضافيتين بمبرر. والإخفاق قد يعيد الأرض إلى الدولة. وهذا أكثر شرط يُغفل في شراء أراضي المجمّعات.
سلطة تقديرية على مستوى الموقع. يجوز للجنة الوزارية المشرفة على المجمّعات السياحية قصر التملك على العُمانيين في مواقع بعينها داخل مجمّع إذا رأت ذلك محققًا للمصلحة العامة. فترخيص المجمّع لا يضمن أن كل قطعة داخله مفتوحة للمشترين الأجانب — تحقّق من الوحدة تحديدًا لا من المجمّع فقط.
إعادة البيع والتأجير والميراث. لم نجد قيدًا خاصًا بالمجمّعات على إعادة البيع أو التأجير بعد تسجيل الملكية، ويمكن للورثة الأجانب أن يرثوا عقار المجمّع المسجّل رهنًا بحصر الإرث وموافقة المحكمة العُمانية. ولا يبدو أن ثمة مدة احتفاظ دنيا.
ما الذي يتغيّر الآن
نُشر المرسوم السلطاني 79/2025، قانون تنظيم العقار الجديد، في الجريدة الرسمية في 14 سبتمبر 2025 ودخل حيّز النفاذ بعد نحو 180 يومًا، أي في منتصف مارس 2026. وهو يلغي ثلاثة قوانين سابقة كليًا: قانون الوساطة العقارية لعام 1986، ونظام ملكية الطوابق والشقق لعام 1989، ونظام حساب الضمان للتطوير العقاري لعام 2018.
وكانت لائحته التنفيذية مستحقة خلال سنة من النشر — أي نحو سبتمبر 2026، وهو موعد وشيك وأنت تقرأ هذا. وستحدد تلك اللائحة كيفية عمل حماية حسابات الضمان وترخيص الوساطة وآليات ملكية الشقق عمليًا.
هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في عُمان؟
هل أستطيع شراء شقة في مسقط خارج المجمّعات السياحية؟
كم رسم نقل ملكية العقار في عُمان للمشتري الأجنبي؟
هل يمنحك شراء عقار في عُمان إقامة؟
هل يجب أن أبني على الأرض التي أشتريها داخل المجمّع؟
هل توجد ضريبة عقارية في عُمان؟
نظام حساب الضمان الذي يحمي ودائع مشتري العقارات على الخارطة أنشأه القانون الذي يلغيه المرسوم السلطاني 79/2025. وإلى أن تصدر اللائحة التنفيذية الجديدة، تظل الحمايات التفصيلية المطبقة على دفعتك في وضع انتقالي.
فإن كنت تشتري على الخارطة في 2026، اسأل محاميك تحديدًا كيف تُحمى دفعاتك في ظل الإطار الحالي. وهذا ليس سببًا للامتناع عن الشراء — بل سبب لطرح السؤال.