قواعد مالکیت ملک برای خارجیها در عمان در ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ بهطور اساسی تغییر کرد — دو قانون تازه، یک جدول هزینهٔ اصلاحشده و یک سامانهٔ ثبت جدید. بیشتر راهنماهای آنلاین هنوز بهروز نشدهاند. این راهنما آنچه را توانستیم به متن قانونی اصلی برسانیم از آنچه صرفاً میان پورتالهای ملکی تکرار میشود جدا میکند و میگوید کدام کدام است.
خارجی واقعاً کجا میتواند بخرد
سه مسیر قانونی هست و جایگزین یکدیگر نیستند.
| مسیر | مبنای قانونی | چه چیزی میگیرید | چه کسی واجد شرایط است |
|---|---|---|---|
| مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) | فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ | مالکیت کامل، دائمی، قابل فروش و ارث | هر ملیتی، بدون نیاز به اقامت |
| حق انتفاع در ساختمانهای چندطبقهٔ مسقط | تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ | انتفاع تا ۵۰ سال، قابل تمدید تا ۹۹ | فقط مقیمان خارجی، با شرایط سختگیرانه |
| مالکیت عادی بیرون از مجتمعها | فرمان سلطنتی ۲۱/۲۰۰۴ | تقریباً همان حقوق عمانیها | فقط اتباع کشورهای شورای همکاری خلیج |
برای بیشتر خوانندگان تنها مسیر واقعبینانه همان مجتمعهای گردشگری است. مجتمعهای نامبرده شامل الموج مسقط، مسقط هیلز، خلیج مسقط، جبل سیفه، سرایا بندر جصه و آیدا در ییتی در استان مسقط، و حوانه صلاله در ظفار است. دو مجتمع دیگر — القرم و البستان — در مارس ۲۰۲۶ اعلام شدند. ما هیچ فهرست رسمی منتشرشدهای از مجتمعهای دارای مجوز نیافتیم، که خلأ عجیبی است؛ وضعیت مجتمع بودن یک پروژه را از وزارت مسکن و برنامهریزی شهری بپرسید، نه از دفتر فروش.
فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸ مالکیت زمین و ملک را برای غیرعمانیها در مکانهای معینی ممنوع میکند. فهرست آن مکانها را نتوانستیم مستقیم بخوانیم — فرمان آن را به وزیر مسکن واگذار کرده است.
منابع ثانویه میگویند ممنوعیت شامل مسندم، البریمی، الظاهره، الوسطی و بیشتر ظفار بیرون از صلاله است، بهعلاوهٔ جزایر، رشتهکوهها، زمین کشاورزی و مناطق حساس امنیتی. آن فهرست بر یک منبع تکیه دارد و ما همین را میگوییم — اما جهتگیری آنقدر روشن هست که پیش از هر کار دیگری موقعیت ملک را بررسی کنید.
بهویژه توجه کنید که مسندم در سمت ممنوع قرار میگیرد نه در سمت فرصت، برخلاف ادعاهایی که گاهی شنیده میشود.
معامله، گام به گام
- بررسی مقدماتی. تأیید کنید پروژه یک مجتمع گردشگری دارای مجوز است و آن واحد مشخص در فهرست واجد مالکیت خارجی قرار دارد. هر واحدی در هر مجتمعی چنین نیست.
- رزرو. فرم رزرو و ودیعه، معمولاً ۵ تا ۱۰ درصد قیمت. این را سازنده تعیین میکند نه قانون. در همین مرحله بررسی هویت و منشأ وجوه انجام میشود.
- قرارداد خرید و فروش. نقطهٔ تعهد همین است. قیمت، جدول پرداخت، مشخصات و تعهدات تحویل را قفل میکند.
- بررسی حقوقی. استعلام سند و بازداشتیها در وزارت مسکن. یک تا دو هفته وقت بگذارید. خریداری که نمیتواند حاضر شود میتواند از طریق وکالتنامهٔ رسمی نزد وکیل عمانی اقدام کند.
- پرداخت. از مجاری بانکی نظارتشده. برای پیشفروش، به حساب امانی پروژه که در برابر مراحل ساخت تأییدشده آزاد میشود.
- ثبت و تحویل. وزارت سند مالکیت را صادر میکند. برای واحد آماده، منابع دو تا چهار هفته پس از پرداخت نهایی میگویند.
از ابتدا تا انتها، خرید واحد آماده یا دستدوم معمولاً چهار تا دوازده هفته توصیف میشود. پیشفروش دو تا چهار سال است و به ساخت بستگی دارد.
پیش از امضا واقعاً چه چیزی را بررسی کنید
- سند مالکیت. بر پایهٔ قانون جدید ثبت املاک، مادهٔ ۳۵، سند صادرشده از سامانهٔ ثبت تنها دلیل مالکیت است. قرارداد فروش سند نیست.
- درج دعاوی. همان قانون به مدعی اجازه میدهد یادداشتی از دعوای قضایی ثبت کند و حقوق او از تاریخ همان یادداشت ثبتشده تلقی میشود، نه از تاریخ حکم. نادیدهگرفتن یک یادداشت میتواند خریدار بعدی را شکست دهد.
- پروانهٔ سازنده. سازندگان و واسطهها بر پایهٔ فرمان ۷۹/۲۰۲۵ باید مجوز داشته باشند. آن را ببینید.
- حساب امانی. مطمئن شوید پرداختهای شما به حساب امانی مجزای پروژه میرود نه به حساب عملیاتی سازنده.
- بدهی شارژ. شارژ و قبوض پرداختنشده میتواند همراه ملک بیاید. نامهٔ تسویه بگیرید.
- مستأجر مستقر. اجارهٔ موجود پس از فروش باقی میماند. ممکن است تصرف خالی به شما نرسد.
- آنچه قراردادی است و آنچه فقط رندر است. در مجتمعهای طرحجامع، مشخص کنید کدام امکانات تعهد قراردادی سازنده است و کدام صرفاً برنامهریزیشده. فازبندی میتواند پنج تا پانزده سال طول بکشد.
هزینهها — و آنکه همه اشتباه میگیرند
هزینهٔ انتقال: ۳٪
مقررات جاری هزینهها تصمیم وزارتی ۵۷۰/۲۰۲۵ است، منتشرشده در روزنامهٔ رسمی در ۲۶ ژانویهٔ ۲۰۲۵، اصلاحشده با تصمیم وزارتی ۳۶/۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی، ۲۶ آوریل ۲۰۲۶). پیوست ۷، ردیف ۱، ثبت قراردادهای فروش و هبه از اشخاص ثالث و از خویشاوندان غیر درجهٔ یک را ۳٪ ارزش ملک تعیین میکند. تصمیم ۳۶/۲۰۲۶ به آن ردیف دست نزد.
«۳٪ برای خارجیها، ۱٪ برای عمانیها». تقریباً همهٔ پورتالها این را میگویند. اما متن اصلی که خواندیم ۳٪ را نرخ عمومی معاملات مستقل قرار میدهد، بدون تفکیک ملیت در جداول هزینه — ملیت فقط در پیوست معافیتها ظاهر میشود. عبارت «۱٪ برای عمانیها» ظاهراً خلاصهٔ نادرست ردیف دیگری است: انتقال ملک شخص به شرکتی که خودش مالک آن است. مطبوعات عربی در ژانویهٔ ۲۰۲۵ آن ردیف را درست نقل کردند و مطبوعات انگلیسی فشردهاش کردند. ضمناً تصمیم ۳۶/۲۰۲۶ همان ردیف را به مبلغ ثابت ۴۰ ریال تغییر داده است.
«نوامبر ۲۰۲۵ نرخ را از ۵٪ به ۳٪ کاهش داد». کاهش واقعی است، اما شواهد به نوامبر ۲۰۲۰ اشاره دارد نه ۲۰۲۵. تصمیم ۵۷۰/۲۰۲۵ از ژانویهٔ ۲۰۲۵ عدد ۳٪ را داشت، پس کاهش به ۳٪ در اواخر همان سال بیاثر میبود.
در هر حال، ۳٪ چیزی است که خریدار خارجی هنگام ثبت میپردازد. این میان متن اصلی و همهٔ منابع ثانویه یکسان است.
مالیات بر ارزش افزوده: ۵٪ روی نوساز، صفر روی دستدوم
این گرانترین بند است. راهنمای املاک سازمان مالیاتی عمان صریح است: عرضهٔ اول ملک مسکونی — یعنی نخستین فروش سازنده از یک واحد نو — مشمول نرخ استاندارد ۵٪ است. فروش مجدد ملک مسکونی معاف است. اجارهٔ مسکونی بیش از سه ماه معاف است. ملک تجاری، چه فروش چه اجاره، مشمول نرخ استاندارد است.
شمار زیادی از پورتالهای ملکی و حتی برخی خلاصههای حرفهای صریحاً میگویند «ملک مسکونی از مالیات معاف است». برای خریدار واحد نو یا پیشفروش این نادرست است و خطایی ۵ درصدی روی بزرگترین عدد معامله است. روی واحد ۲۵۰ هزار ریالی یعنی ۱۲٬۵۰۰ ریال.
قاعدهٔ ویژهای برای زمان تعلق مالیات در پیشفروش وجود ندارد. مالیات همراه با سررسید اقساط و بر پایهٔ قواعد عمومی زمان عرضه تعلق میگیرد.
بقیهٔ اقلام
| قلم | بازهٔ معمول | توضیح |
|---|---|---|
| کمیسیون مشاور | ۲ تا ۳٪ | پرداختکننده بسته به معامله فرق میکند؛ مالیات به کمیسیون تعلق میگیرد |
| وکیل نقل و انتقال | ۵۰۰ تا ۱٬۵۰۰ ریال | برخی بهجای آن ۱ تا ۲٪ میگیرند — فاصلهای دهبرابری، پس نرخ ثابت بگیرید |
| ارزیابی | ۱۰۰ تا ۳۰۰ ریال | در صورت تأمین مالی لازم است |
| ثبت رهن | ۰٫۵٪ وام | رسمی — تصمیم ۵۷۰/۲۰۲۵، با سقف ۱۰۰٬۰۰۰ ریال |
| کارمزد ترتیب وام بانکی | ۰٫۵ تا ۱٪ وام | بانک تعیین میکند |
| شارژ | ۳ تا ۸ ریال بر متر در سال | برآوردها بسیار پراکنده است؛ بودجهٔ مجتمع را بگیرید |
محاسبهٔ خودمان برای یک غیرعمانی که واحد نوی ۲۵۰ هزار ریالی را با وام میخرد، حدود ۹ تا ۱۲ درصد کل میشود. همان واحد بهصورت دستدوم و نقدی نزدیک ۴ تا ۵ درصد است. بزرگترین عامل نوسان، تعلقگرفتن یا نگرفتن مالیات است.
هزینههای جاری: کمتر از آنچه انتظار دارید
- مالیات سالانهٔ ملک در عمان وجود ندارد.
- مالیات بر عایدی سرمایه نیست، و مالیات ارث یا هبه هم نیست.
- مالیات شهرداری بر اجاره ۳٪ اجارهٔ ناخالص است اگر ملک را اجاره دهید.
- مالیات بر درآمد شخصی از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ با نرخ ۵٪ بر درآمد بالای ۴۲ هزار ریال در سال آغاز میشود. اینکه درآمد اجاره و عایدی ملک را دربر بگیرد یا نه، چیزی نیست که توانستیم روشن کنیم. برای سرمایهگذار بلندمدت این مهمترین پرسش باز مالیاتی املاک عمان است و کسی امروز پاسخش را ندارد.
وام مسکن
بانک مسقط، بانک ملی عمان و بانک ظفار بیش از همه بهعنوان وامدهنده به خارجیها نام برده میشوند. شرایط گزارششده: ۸۰ تا ۹۰ درصد ارزش ملک برای مقیمان خارجی واجد شرایط درآمدی، ۶۰ تا ۷۰ درصد برای غیرمقیمان؛ حداکثر مدت ۲۰ تا ۲۵ سال؛ نرخ برای وامگیرندگان خارجی در بازهٔ ۵ تا ۷٫۵ درصد. شرایط معمولاً شامل اقامت معتبر، حداقل حقوق حدود ۱٬۵۰۰ ریال در ماه و دوازده ماه واریز حقوق محلی است. درآمد خارج از کشور بهندرت پذیرفته میشود.
بانکها برای ثبت رهن سند روشن میخواهند. یعنی مسیر تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ — همان که به مقیم بلندمدت اجازه میدهد آپارتمانی در ساختمان معمولی مسقط بخرد — عملاً فقط نقدی است.
همراه با قفل چهارسالهٔ سکونت پیش از اجاره یا فروش، این محصول بهمراتب کمنقدشوندهتر از مالکیت کامل در مجتمع گردشگری است و تقریباً هیچ راهنمایی این را نمیگوید.
اقامت از راه ملک: چه چیزی را میتوانیم تأیید کنیم و چه چیزی را نه
پورتال رسمی اقامت سرمایهگذاری عمان مالکیت ملک در مناطق گردشگری را یکی از مسیرهای واجد شرایط میآورد و اقامت دهساله تبلیغ میکند. در صفحات عمومی خود هیچ آستانهٔ مالی، هیچ هزینه و هیچ فرمان حاکمی منتشر نمیکند. ما نتوانستیم سند قانونی مؤسس این برنامه را بیابیم.
آنچه بهجایش میچرخد دستکم چهار روایت است: ۲۵۰ هزار ریال برای پنج سال و ۵۰۰ هزار برای ده سال؛ آستانهٔ یکپارچهٔ ۲۰۰ هزار برای ده سال از اوت ۲۰۲۵؛ ۲۰۰ هزار برای ده سال یا ۱۰۰ هزار برای ویزای دوسالهٔ مالک؛ و روایت مبهمتر «۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار بسته به سطح». روایت دو سطحی ۲۵۰/۵۰۰ بیش از همه تکرار میشود. هیچکدام رسماً تأیید نشده است.
دو چیز قطعی است. خرید بهخودیخود اقامت نمیدهد — درخواستی جداگانه است. و مسیر انتفاع اصلاً اقامتی نمیدهد.
فروش و خارجکردن پول
برای مالکیت کامل در مجتمعها هیچ قفل زمانی نیافتیم؛ فروش مجدد آزاد است. هزینهٔ فروش ۲ تا ۵ درصد است که کمیسیون مشاور بیشترش را میگیرد. مالیات بر عایدی سرمایه نیست. در فروش مجدد مسکونی خود معامله از مالیات معاف است، اما مالیات کمیسیون مشاور را نمیتوانید بازپس بگیرید، پس آن ۵٪ هزینهای واقعی است.
ریال به دلار آمریکا میخکوب است و بهطور گسترده چنین فهمیده میشود که عمان کنترل ارزی ندارد و بازگرداندن حاصل فروش آزاد است. نتوانستیم تأییدی اولیه یا از یکی از چهار مؤسسهٔ بزرگ حسابرسی بهصورت مکتوب بیابیم، پس آن را بهعنوان فهم مستقر میآوریم نه واقعیت مستند. در عمل پول از مجاری بانکی نظارتشده با مستندات منشأ وجوه حرکت میکند و واسطهها اکنون تعهدات مبارزه با پولشویی دارند، پس انتظار داشته باشید منشأ پول خرید را مستند کنید و هنگام خروج دوباره از شما پرسیده شود.
دامهایی که ارزش نامبردن دارند
- بودجهبندی ۳٪ و مواجهه با ۸٪ چون واحد عرضهٔ اول است.
- بهارثبردن بدهی شارژ و قبوض مالک پیشین.
- واریز ودیعه به حساب شخصی بهجای حساب شرکت یا حساب امانی.
- خرید در استانی که مالکیت خارجی در آن ممنوع است، جایی که راهحل میتواند انتقال اجباری به یک تبعهٔ عمانی باشد.
- پنداشتن قرارداد فروش امضاشده بهجای مالکیت. بر پایهٔ قانون جدید، انتقال ثبتنشده فقط طرفین را متعهد میکند.
- اتکا به پورتالها برای اعداد. در تهیهٔ همین مطلب چند سایت ۲۰۲۶ را دیدیم که تصمیم هزینهٔ ژانویهٔ ۲۰۲۵ را به ژانویهٔ ۲۰۲۶ نسبت داده بودند و هیچکدام متوجه تصمیم ۳۶/۲۰۲۶ نشده بودند.
آیا یک خارجی میتواند در عمان ملک بخرد؟
خرید ملک در عمان برای یک خارجی چقدر هزینه دارد؟
آیا هنگام خرید ملک در عمان مالیات بر ارزش افزوده میپردازم؟
آیا در عمان مالیات سالانهٔ ملک یا مالیات بر عایدی سرمایه هست؟
آیا بهعنوان مقیم خارجی میتوانم در عمان وام مسکن بگیرم؟
برای گرفتن اقامت باید چقدر ملک در عمان بخرم؟
وضعیت مجوز مجتمع گردشگری پروژه را از وزارت بپرسید، نه از دفتر فروش.
پیش از توافق بر قیمت، کتباً روشن کنید واحد شما عرضهٔ اول (با مالیات) است یا فروش مجدد (بدون مالیات).
استعلام سند و بازداشتی شامل درج دعاوی بگیرید.
نامهٔ تسویهٔ شارژ بگیرید.
اگر وام میگیرید، پیش از پرداخت ودیعه مطمئن شوید بانک روی آن نوع مالکیت وام میدهد.