التملك الحر وحق الانتفاع والإيجار — ما الذي تشتريه فعلًا في عُمان

تغيّر قانون العقار في عُمان تغيّرًا جوهريًا عام 2026. فقد دخل قانونان جديدان حيّز النفاذ خلال عشرة أسابيع من بعضهما، وأعادا معًا كتابة كيفية تسجيل الملكية، وكيفية إدارة المباني السكنية، وكيفية حماية المشترين على الخارطة.

القانونان اللذان يخلط بينهما الناس

يكاد كل مقال كُتب عن العقار العُماني في 2026 يخلط بينهما. وهما أداتان منفصلتان تؤديان مهمتين مختلفتين:

ألغى المرسوم 79/2025 ثلاثة قوانين سابقة كليًا: قانون الوساطة العقارية لعام 1986، ونظام ملكية الطوابق والشقق لعام 1989، ونظام حساب الضمان للتطوير العقاري لعام 2018. أمّا المرسوم 56/2026 فحلّ محلّ نظام السجل العقاري لعام 1998.

التملك الحر

التملك الحر — الملكية الكاملة، غير المحددة المدة، القابلة للنقل والتوريث — متاح للمشترين غير العُمانيين داخل المجمّعات السياحية المتكاملة المرخَّصة. ويتناول دليلنا المنفصل المجمّعات المؤهلة والمناطق المغلقة تمامًا أمام التملك الأجنبي.

أمّا هل التملك الحر داخل المجمّعات مطابق فعلًا للتملك الحر العُماني، فهناك تتوقف المصادر عن الاتفاق، والأمر أشد ما يكون أهمية عند الميراث — كما يلي أدناه.

وبشأن قابلية الرهن: تشير المصادر المتاحة إلى أن التملك الحر داخل المجمّعات هو الفئة الوحيدة من العقارات المملوكة لأجانب التي تقبلها البنوك العُمانية ضمانًا للرهن. ولم نتمكن من تأكيد ذلك من معايير منشورة لأي بنك، فتعامل معه كافتراض عملي لا يقين، واسأل الممول مباشرةً.

حق الانتفاع — والمسار الذي لم يسمع به معظم الناس

حق الانتفاع هو حق استعمال العقار والانتفاع به لمدة محددة دون تملك الأرض ملكية تامة. ويظهر في عُمان في سياقين مختلفين تمامًا.

داخل المجمّعات السياحية في مسندم

في محافظة مسندم، وحتى داخل مجمّع مرخَّص، المتاح هو انتفاع طويل لا سند تملك حر. والمدة المتداولة 99 سنة. ولم نتمكن من التحقق من هذا الرقم من مصدر أولي، ونودّ تأكيده قبل أن يعتمد عليه أحد.

خارج المجمّعات، في مسقط — القرار الوزاري 357/2020

هذا هو المسار الأقل تناولًا فعلًا. فـالقرار الوزاري 357/2020 يتيح لغير العُمانيين شراء وحدات سكنية بنظام الانتفاع في المباني متعددة الطوابق بمحافظة مسقط، خارج نظام المجمّعات السياحية تمامًا. وبحسب ما نقلته تروارز آند هاملينز:

• مدة أولية تصل إلى 50 سنة، قابلة للتمديد إلى 99 سنة كحد أقصى
• الحقوق تنتقل إلى الورثة الشرعيين ويمكن بيعها
• يجب أن يكون المبنى متعدد الطوابق — أربعة طوابق فأكثر — بوحدات لا تقل عن غرفتين، وألا يتجاوز عمره أربع سنوات من شهادة الإنجاز
• ألا يزيد ما يملكه غير العُمانيين على 40% من وحدات المبنى، وألا تتجاوز جنسية واحدة 20% من تلك الحصة
• أن يكون المشتري في الثالثة والعشرين فأكثر وله سنتان من الإقامة في عُمان، وأن يملك وحدة واحدة فقط
• حد أدنى لسعر الشراء يقارب 45,000 ريال في محافظة مسقط
• حظر لأربع سنوات قبل جواز تأجير الوحدة أو بيعها

أمّا رسوم التسجيل المذكورة لهذا النظام حينها فكانت 3% على البائع و5% على المشتري — لكن ذلك رقم من 2020 وقد أصلحت عُمان رسوم العقار مرتين منذ ذلك الحين، فلا تضع ميزانيتك عليه.

الإيجار

خارج مساري المجمّعات والانتفاع، تتقلّص خيارات غير العُماني إلى الإيجار، بموافقة وزارية وبمدة لا تقل عن سنة. وهذا المسار الاعتيادي لمن يستأجر لا يستثمر، ونتناوله في دليلنا عن الإيجار في مسقط.

ملكية الشقق: ما الذي حلّ محل نظام 1989

كان نظام ملكية الطوابق والشقق لعام 1989 ينظّم المناطق المشتركة والتكاليف المشتركة وإدارة المباني في المشاريع متعددة الوحدات. وقد ألغاه المرسوم 79/2025.

وما حلّ محله إطار من اتحادات الملّاك ذات الشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي والإداري، تحت إشراف وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. والغرض المعلن منها منع المغالاة في الرسوم وضمان تخصيص أموال رسوم الخدمات بشكل سليم.

واللافت أن الأرضية مُهّدت قبل الإلغاء: فقد أصدر القرار الوزاري 204/2024 لوائح نموذجية لاتحادات ملّاك العقارات، أي أن النظام النموذجي وُجد قبل سنة من القانون الذي يشترطه.

وما لم نجده هو أي قاعدة محددة لكيفية احتساب رسوم الخدمات أو تسقيفها الآن. فإن كنت تشتري في مبنى له اتحاد ملّاك، فاطلب لائحته وميزانيته ووضع صندوق احتياطياته قبل أن توقّع.

حماية حساب الضمان للمشترين على الخارطة

أُلغي قانون حساب الضمان لعام 2018 — وهو ما يبدو مقلقًا حتى تقرأ ما حلّ محله. فالمرسوم 79/2025 يعيد تشريع حساب الضمان، ويشدّده بحسب التغطية المتاحة:

• حساب ضمان منفصل ومستقل لكل مشروع
• وجوب إيداع دفعات المشترين فيه
• قصر السحوبات على مراحل الإنشاء المعتمدة
• ضمانات مالية إلزامية من المطوّر لإتمام المشروع
• التزامات إفصاح دورية للوزارة

وإلى جانب ذلك، أنشأ المرسوم 56/2026 سجلًا عقاريًا أوليًا يتيح للمشتري على الخارطة قيد حقه قبل اكتمال البناء — وهي حماية على مستوى التسجيل لم تكن موجودة من قبل.

الميراث: تناقض لا نستطيع حسمه

هذا أهم سؤال مفتوح في العقار العُماني بالنسبة للملّاك الأجانب، وسنعرض عليك الخلاف بدل الانحياز لطرف.

وبشأن الميراث عمومًا فالمكتب نفسه مطمئن: فالمحاكم العُمانية لا تطبّق عادةً أحكام الشريعة على غير المسلمين، وتُعمِل عمومًا قانون الميراث في بلد الموصي الأجنبي متى وُجدت وصية منفَّذة ومشهودة ومترجمة ومصدّقة على الوجه الصحيح. ويوصي المكتب بشدة أن يكون لكل وافد غير مسلم وصية. كما يشير إلى أن الحسابات البنكية، بما فيها المشتركة، تُجمّد عند الوفاة إلى حين التوزيع.

لكن المقال ذاته يبدو أنه يستثني عقار المجمّعات السياحية من ذلك الموقف المتسامح عمومًا مع الأجانب. وذلك المقال من 2020 ويسبق المرسومين 79/2025 و56/2026 بسنوات، فقد يكون متجاوَزًا. ولم نجد مصدرًا حديثًا يحسمه.

ما الذي غيّره المرسوم 79/2025 أيضًا

• صار ترخيص الوساطة إلزاميًا. فمن يمارس الوساطة العقارية يحتاج ترخيصًا من الوزارة واستيفاء معايير مهنية، مع سجل وطني للوسطاء المرخَّصين. والمخالفات تستوجب غرامات وسحب الترخيص.
• على المطورين تسجيل الوحدات المباعة على الخارطة لدى الوزارة خلال ستة أشهر من نفاذ القانون — أي بحلول نحو سبتمبر 2026.
• اكتسبت الوزارة صلاحيات إشرافية وتنفيذية للتفتيش والتدقيق وتوقيع الجزاءات.

وأمران بحثنا عنهما تحديدًا ولم نجدهما: أي نظام للتقييم العقاري — مقيّمون مرخَّصون، ومنهجية، وآلية تظلّم — وأي إجراء لتسوية المنازعات العقارية بموجب المرسوم 79/2025. ولم يظهر أيٌّ منهما في أي مصدر. وقد يعكس ذلك ثغرة في التغطية لا في القانون، وقد تسدّه اللائحة التنفيذية حين تصدر.