يُطرح السؤال عادةً كأن الجواب قانوني. وهو في معظمه تجاري. فلا شيء في المواد التي استطعنا الوصول إليها يمنع بنكًا عُمانيًا من إقراض أجنبي على عقار سكني — لكن البنوك التي تفعل ذلك تنشر حدًّا أدنى أعلى للراتب، وبنك كبير واحد على الأقل ينشر شرط أهلية يستبعدك تمامًا.
نعم — بثلاثة أضعاف عتبة الراتب العُمانية
هذه أنفع فقرة في الموضوع، فلنكن محددين. كل ما يلي من صفحات منتجات البنوك نفسها، بقراءة 7 أغسطس 2026.
| الجهة المموّلة | هل تُقرض الوافدين؟ | الحد الأدنى للراتب |
|---|---|---|
| بنك مسقط (بيتنا) | نعم — لغير العُمانيين العاملين في القطاع الحكومي والشركات المدرجة | 750 ريالًا لغير العُماني، 250 ريالًا للعُماني |
| ميثاق (بنك مسقط الإسلامي) | نعم — لأي عُماني أو وافد مقيم | 750 ريالًا للوافد، 250 ريالًا للعُماني |
| البنك الوطني العُماني | لا — للعُمانيين فقط | 300 ريال، للعُمانيين |
| صحار الدولي | ينشر منتجًا باسم «التمويل السكني للوافدين» | غير متاح |
| صحار الإسلامي | ينشر المنتج نفسه في الجانب الإسلامي | غير متاح |
تذكر صفحة القرض السكني لدى البنك الوطني العُماني أن الأهلية للعُمانيين براتب شهري 300 ريال فأكثر، وأن يكون صاحب العمل ضمن قائمة الشركات المعتمدة لدى البنك، وبعمر بين 21 و55 سنة عند التقديم على أن ينتهي القرض ببلوغ 60. ولا يوجد بديل للوافدين في تلك الصفحة. أمّا صحار الدولي وصحار الإسلامي فيسوّقان منتجًا مسمّى صراحةً للوافدين، لكن الصفحتين لم تُحمّلا لنا، فنؤكد وجود المنتج ولا نستطيع إخبارك بشيء عن شروطه.
أقصى قرض 500,000 ريال، ومدة تصل إلى 25 سنة، وأسعار معلنة تبدأ من 4.5% سنويًا. وعلى مقدّم الطلب غير العُماني تقديم جوازات السفر إلى جانب التقييم والكروكي والملكية واتفاقية البيع وخطاب تحويل الراتب.
وثمة قيد واحد مرتبط بالجنسية منصوص عليه: التمويل يغطي شراء العقار والفلل والشقق في المشاريع السكنية أو التجارية والترميم — لكن شراء الأراضي للعُمانيين فقط.
ويموّل ميثاق حتى 80% من قيمة العقار على مدة تصل إلى 25 سنة، ويغطي الشراء والبناء ونقل التمويل من بنك آخر. ولا ينشر نسبة ربح في صفحة المنتج بل يحيل إلى جدول تعرفة منفصل.
سقف الـ6% الذي تقرأ عنه ليس سعر تمويلك العقاري
عُمان تضع سقفًا للفائدة فعلًا. فـالمادة 80 من قانون التجارة، المرسوم السلطاني 55/1990، تخوّل الدائن فائدة على القرض أو الدين التجاري تُحدَّد بالاتفاق «ضمن الحدود التي تضعها وزارة التجارة والصناعة». وقد وضعت الوزارة ذلك السقف مرارًا وانخفض مع الوقت — يُذكر أنه كان 10% في 2001، و9% في 2006، و8% في 2008، و6.5% بموجب القرار الوزاري 172/2016 النافذ من 20 يوليو 2016.
والأداة الحالية هي القرار الوزاري 409/2025 بشأن تحديد العائد على الحصول على دين أو قرض تجاري، وتؤرخه Chambers بـ2 أكتوبر 2025 وتذكر أنه يضع حدًّا أقصى قدره 6% سنويًا. وسلفه المباشر، المنشور أواخر 2024، وضع الـ6% نفسها وحمل الاستثناء الحاسم نفسه: العائد «لا يسري على القروض المقدَّمة من البنوك وشركات التمويل وشركات التأجير التمويلي المرخَّصة من البنك المركزي العُماني»، ويجوز تجاوزه في حالات استثنائية — القروض طويلة الأجل والمشاريع التنموية والقروض عالية المخاطر — بالتنسيق مع غرفة تجارة وصناعة عُمان.
سقف الـ6% قاعدة من وزارة التجارة للإقراض التجاري غير المصرفي، وهو يستثني صراحةً البنوك وشركات التمويل وشركات التأجير المرخَّصة من البنك المركزي العُماني. فهو لا يحدّ تمويلك العقاري ولا قرض سيارتك ولا قرضك الشخصي.
لكنه يسري إن كنت تقترض من — أو تُقرض — طرفًا ليس مؤسسة مالية مرخَّصة: قرض من شريك، أو سلفة بين شركات، أو ائتمان مورّد.
التعميم الذي لم نستطع قراءته، ولماذا نخبرك
يدرج فهرس تعاميم البنك المركزي التعميم BM 1213 «التعميم الرئيسي بشأن القرض والتمويل الشخصي» بتاريخ 13 فبراير 2025، ومعه ملحق بالتاريخ نفسه. وهذا هو المستند المرجعي لقواعد الإقراض للأفراد — فأي سقف لأسعار القروض الشخصية المصرفية، وأي اشتراط لنسبة التمويل إلى القيمة، وأي قاعدة عمرية، سيكون فيه. ولم نتمكن من استرجاعه: فشلت كل محاولة للوصول إلى دليل مستندات البنك المركزي. لذا لا نستطيع إخبارك بما إذا كان البنك المركزي يضع سقفًا منفصلًا لأسعار القروض الشخصية المصرفية، ولن نخمّن. ورقم المستند وتاريخه قابلان للاستشهاد؛ اطلب من البنك أن يُطلعك على البند المعني.
ما الذي يحدّه البنك المركزي فعلًا
تنشر صفحة الإطار التنظيمي لدى البنك المركزي أرقامًا صريحة. ونقلًا كما تَرِد في الصفحة، بقراءة 7 أغسطس 2026:
- «سقف نسبة الإقراض (صافي الائتمان إلى قاعدة الودائع، المكوّنة من ودائع العملاء والأموال الذاتية وصافي المستحق للبنوك في الخارج ومنها) هو 87.5%».
- «قروض الإسكان لدى البنك مقيَّدة بـ15% من إجمالي ائتمانه والقروض الشخصية الأخرى بـ35% من إجمالي الائتمان».
- «أقصى المدد 10 سنوات و25 سنة للقروض الشخصية غير السكنية والقروض غير السكنية على التوالي».
- «نسبة خدمة الدين لا يمكن أن تتجاوز 50% و60%».
- «حد التعرض للمدين الواحد 15% من صافي حقوق ملكية البنك».
- «إجمالي التعرض لكل الأشخاص المرتبطين وذوي العلاقة لا يتجاوز 600% من صافي حقوق الملكية».
وجملتان من هذه ليستا سليمتين. فجملة المدد مضطربة داخليًا — إذ تقول «القروض الشخصية غير السكنية والقروض غير السكنية»، وهو ما لا يستقيم. وبمقارنتها بكل صفحة منتج بنكي راجعناها، والتي تعرض قروض سكن لـ25 سنة وقروضًا شخصية لـ10 سنوات، فالمعنى المقصود 10 سنوات للإقراض الشخصي و25 سنة للسكن.
أمّا جملة خدمة الدين فتعطي رقمين ولا تقول أيهما لأي. وقد أوضح البنك المركزي منفصلًا، حسبما نقلت الصحافة الإقليمية، أن أقصى نسبة استقطاع من الراتب 50% للقرض الشخصي و60% للقرض السكني. وهذا التوزيع مؤكَّد من مصدر أول: فصفحة القرض السكني لدى البنك الوطني العُماني تذكر نسبة عبء دين قدرها 60% باستثناء أقساط التأمين على الحياة.
وثمة تعارض يستحق التسجيل. فسقفا صفحة الإطار — 15% للإسكان و35% للقروض الشخصية الأخرى — يجمعان 50% من إجمالي الائتمان. بينما تصف التغطية الصحفية لموقف البنك المركزي القروض الشخصية بأنها لا تتجاوز 40% من إجمالي قيمة الائتمان المصرفي. والرقمان لا يتصالحان ظاهريًا، ولن نخترع قراءة توفّق بينهما.
لا شيء في صفحات البنك المركزي العامة يضع حدًّا أقصى لنسبة التمويل إلى قيمة العقار في قروض الإسكان. ونسبة 80% التي ستراها مقتبسة هي ما يختار البنك الوطني العُماني وميثاق إقراضه، منشورًا كشروط منتجاتهما.
وإن أخبرك مصدر أن عُمان تحدّ النسبة بـ80% للمسكن الأول و85% للمواطن، فتلك قاعدة المصرف المركزي الإماراتي ولا علاقة لها بعُمان. فالمواد الإماراتية عن التمويل العقاري تهيمن على نتائج البحث في هذا السؤال، وهي أكثر مصادر التلوث شيوعًا في النصائح العقارية العُمانية.
كم يكلّف ترتيب التمويل العقاري
هذه من جداول الجهات المموّلة المنشورة. والنمط أنفع من أي رقم مفرد: رسوم المعالجة نحو 50 ريالًا زائد الضريبة، والسداد المبكر نحو 1%، والتقييم بالتكلفة الفعلية. وهذا الاتساق قائم لدى الجهات التقليدية والإسلامية معًا.
| الرسم | المبلغ | الجهة والجدول |
|---|---|---|
| معالجة، سكني | 52.500 ريال | بنك مسقط؛ بنك ظفار، يناير 2026 |
| معالجة، سكني | 50 ريالًا بدون الضريبة | البنك الوطني العُماني |
| معالجة، تمويل عقاري | 50 ريالًا (52.500 مع الضريبة) | بنك نزوى، 9 فبراير 2026 |
| معالجة، قرض شخصي | 26.250 ريال | بنك مسقط؛ بنك ظفار، يناير 2026 |
| سداد مقدَّم | 1.05% من المبلغ المسدَّد | بنك مسقط |
| سداد مبكر | 1.05% من المبلغ المُطفأ، بحد أدنى 5.000 ريال | بنك ظفار، يناير 2026 |
| سداد مبكر | حتى 1% من أصل الرصيد القائم | بنك نزوى، 9 فبراير 2026 |
| سداد عند النقل لبنك آخر | 1% من الرصيد القائم | البنك الوطني العُماني |
| تقييم | التكلفة الفعلية زائد 10.500 ريال | بنك ظفار، يناير 2026 |
| تقييم | بحسب الفعلي | بنك نزوى، 9 فبراير 2026 |
| إنشاء الرهن، تُدفع لوزارة الإسكان | 0.5% | البنك الوطني العُماني |
| تأمين ائتماني على الحياة | 0.05% من القرض، بحد أدنى 5.250 وأقصى 78.750 ريال | بنك مسقط |
| تأخر السداد | 1% فوق سعر الفائدة المتفق عليه | بنك مسقط |
ولاحظ الرسم الوحيد في تلك القائمة الذي ليس للبنك: رسم إنشاء الرهن 0.5% لدى البنك الوطني يُدفع لوزارة الإسكان ولا يحتفظ به المموّل. ولاحظ ما هو غائب — السعر. فبنك مسقط يعلن «من 4.5% سنويًا»؛ والبنك الوطني لا ينشر سعرًا إطلاقًا ويطلب منك الاتصال بالفرع؛ وميثاق لا ينشر نسبة ربح في صفحة منتجه. فمعظم منتجات التمويل العقاري العُمانية بلا سعر منشور، وهذا في ذاته يستحق أن تعرفه قبل أن تفترض أنك تستطيع المقارنة بين المموّلين من حاسوبك.
التمويل السكني الإسلامي يمنحك شريكًا في الملكية لا مُقرضًا
يبني ميثاق التمويل السكني على المشاركة المتناقصة. فتصير أنت والبنك شريكين في ملكية العقار. ودفعاتك تفعل شيئين معًا: تشتري وحدات من حصة البنك، وتدفع أجرة على الجزء الذي لا يزال البنك يملكه. وكلما نمت حصتك تقلّص عنصر الأجرة. ولا فائدة، لأنه لا قرض.
وهذا ليس فرقًا في التسمية. فهو يغيّر ما تملكه أثناء المدة وكيفية خروجك. وجدول بنك نزوى المنشور يوضح الخروج صراحةً: في المشاركة المتناقصة «يكون بيع العقار للعميل بالمبلغ القائم زائد 1%» من ذلك المبلغ. فأنت تشتري حصة البنك المتبقية لا تفكّ رهنًا على ملكيتك.
لأن البنك شريك في الملكية لا صاحب رهن، فالخروج معاملة بيع بسعر 1% مضافًا لدى بنك نزوى، لا إبراءً من ضمان.
ويموّل ميثاق نقل التمويل من بنك آخر، فالانتقال بين الهيكل التقليدي والإسلامي منتج يبيعه لا حالة شاذة.
وتسعير السداد المبكر متقارب في الحالتين — نحو 1% من الرصيد القائم لدى كل مموّل قرأنا جدوله.
أي عقار يستطيع الوافد رهنه فعلًا؟
تمرّ ملكية الأجانب للعقار العُماني عبر المرسوم السلطاني 12/2006، نظام تملّك غير العُمانيين للعقارات في المجمّعات السياحية المتكاملة، المنشور في الجريدة الرسمية 810 بتاريخ 1 مارس 2006 والمجمَّع حتى المرسوم السلطاني 76/2010. وقد أكدنا وجود المرسوم واسمه. لكننا لم نستطع قراءة مواده — فالنص المجمَّع خلف اشتراك — فلا نستطيع نقل ما يقوله عن الرهن.
وتذكر أدلّتنا العقارية أن العقار بحق الانتفاع لا يمكن رهنه لأن البنوك تحتاج ملكية واضحة. ولم نتمكن في هذا البحث من إعادة التحقق من ذلك مقابل النص الأصلي، فاعتبره موقف الموقع القائم لا شيئًا أكدناه اليوم. وإن كان مهمًّا لصفقتك، فافحص سند الملكية المحدد قبل طلب التمويل لا بعده.
والآن الجزء اللافت. لا صفحة منتج بنكي قرأناها تذكر أن التمويل العقاري للوافد يجب أن يكون على عقار داخل مجمّع سياحي متكامل. فصفحة «بيتنا» لدى بنك مسقط تسرد استخداماته المؤهَّلة — الشراء والفلل والشقق في المشاريع السكنية أو التجارية والترميم — والقيد الوحيد المرتبط بالجنسية الذي تنشره هو أن شراء الأراضي للعُمانيين فقط. أمّا شرط المجمّعات السياحية، الذي تعامله كل مقالة استشارية كقاعدة حاكمة، فلا يظهر في الشروط المنشورة للمموّلين أنفسهم.
قراءتان محتملتان. إمّا أن البنوك صامتة لأن قواعد التملّك تؤدي العمل مسبقًا — فالوافد لا يستطيع أصلًا شراء إلا ما يجوز له تملّكه — وإمّا أن المنتجات صيغت أوسع مما توحي به النصائح.
لا نستطيع إخبارك أيهما، ولا يستطيع أي مصدر وجدناه. اسأل الجهة المموّلة كتابةً عن أنواع الملكية التي تقبلها، قبل أن تدفع رسم تقييم.
تمويل الأعمال: «شراكة» تنشر الأرقام الحقيقية الوحيدة
للشركة العُمانية المملوكة لأجانب الباحثة عن تمويل نمو خارج البنوك التجارية، تنشر شراكة — الصندوق العُماني لتنمية مشاريع الشباب — أوضح شروط منتجات في تمويل المنشآت الصغيرة والمتوسطة بعُمان. بقراءة 7 أغسطس 2026:
| المنتج | المبلغ | التسعير والمدة |
|---|---|---|
| قرض لأجل | 10,000 إلى 350,000 ريال | 5% أساس زائد علاوة مخاطر حتى 3%؛ 6 سنوات كحد أقصى شاملة فترة السماح |
| تمويل نمو بالملكية | 100,000 إلى 350,000 ريال | تأخذ شراكة حصة 10% إلى 49%؛ الخروج خلال 6 سنوات |
| خصم الكمبيالات | 25,000 إلى 200,000 ريال | 5%؛ حتى 120 يومًا |
| شراء الفواتير | 100,000 إلى 500,000 ريال | 7.2% إلى 14.4%؛ حتى 120 يومًا |
| شراكة فينتشرز | 10,000 إلى 50,000 ريال | ملكية في مراحل ما قبل التأسيس والتأسيس |
| منتجات متوافقة مع الشريعة | 10,000 إلى 350,000 ريال | إجارة ومشاركة ومرابحة ووكالة؛ حتى 6 سنوات |
- القرض لأجل — مساهمة المؤسِّس 33% للمشاريع الجديدة و20% للقائمة؛ ألا تتجاوز كلفة المشروع الإجمالية 2 مليون ريال؛ خطة عمل قابلة للتنفيذ وتوليد وظائف.
- تمويل النمو — مساهمة المؤسِّس 51% مقابل 49% لشراكة؛ التشغيل ثلاث سنوات على الأقل؛ سجل مالي إيجابي واستراتيجية خروج واضحة.
- خصم الكمبيالات — أن يكون النشاط قائمًا سنة على الأقل، ويورّد لمؤسسات كبيرة، ويقدّم قوائم مالية مدققة.
- شراء الفواتير — البائع قائم سنة على الأقل وحقق ربحًا سابقًا وبلا تعثّرات؛ والمشتري بإيرادات تتجاوز 5 ملايين ريال سنويًا وسجل سداد جيد.
لا تذكر أي من صفحات منتجات شراكة المنشورة شرط جنسية أو ملكية عُمانية. وبالنظر إلى اسم الصندوق ومهمته، فالأرجح كثيرًا أن ذلك سهو لا انفتاح، ولن نقرأه على أنه انفتاح.
تأكّد قبل أن تبني خطة عليه: +968 24 47 93 00، info@sharakah.om. واسأل تحديدًا إن كانت شركة بمساهمين أجانب مؤهَّلة، واطلب الجواب كتابةً.
التمويل المدعوم من الدولة: ما لم نستطع إثباته
بنك التنمية
يدرج البنك المركزي بنك التنمية ش.م.ع.م ضمن البنوك المؤسَّسة محليًا. ومهمته، بحسب ملف تعريفي، تمويل التنمية في الزراعة والثروة السمكية والحيوانية والصناعة وتقنية المعلومات والتعليم والصحة والسياحة، والعمل وكيلًا حكوميًا للقروض الميسّرة. ولم يستجب موقعه على أي عنوان جرّبناه، فبرامجه الحالية وسقوفه وأسعاره — والأهم، أهلية الشركات المملوكة لأجانب — غير مؤكَّدة هنا.
صندوق الرفد
لم يعد الحضور الإلكتروني العام لصندوق الرفد يستجيب. لم نصل إلى الموقع على أي عنوان، ولم تُرجع قواعد البيانات القانونية شيئًا مقروءًا عن وضعه الحالي. ويُقال على نطاق واسع إنه أُدمج في مؤسسة أخرى. ولن نكرر ذلك، لأننا لم نستطع التحقق منه. فإن أخبرك مستشار بأن الرفد سيموّل مشروعك، فاطلب منه أن يريك قناة التقديم الحالية للصندوق قبل أن تخطط على أساسه.
برنامج ضمان ائتمان للمنشآت الصغيرة
لم نتمكن من تحديد برنامج وطني لضمان ائتمان المنشآت الصغيرة والمتوسطة في عُمان من أي مصدر رسمي. وأقرب أداة لدى البنك المركزي تعميم صادر في يناير 2025 يضع مستهدفات إقراض قطاعية مع إعفاء رأسمالي للبنوك — يُنقل برقم BM 1212 ويشترط بلوغ المستهدفات بحلول 31 ديسمبر 2030 في الزراعة والثروة السمكية والطاقة المتجددة والتقنية والرعاية الصحية والتعليم. وذلك حافز موجَّه لميزانيات البنوك لا ضمان يُقدَّم لمقترض. فإن كان ثمة برنامج ضمان، فهو غير منشور حيث يجده صاحب عمل.
الضمانات والكفالات الشخصية
لم ينشر أي بنك عُماني شيئًا استطعنا قراءته عن الضمانات أو الكفالات الشخصية التي يطلبها من شركة مملوكة لأجانب. فصفحات تمويل الأعمال لدى أكبر بنكين إمّا أعادت أخطاءً أو عرضت قوائم تنقّل فقط. وهذه ثغرة حقيقية نفضّل ذكرها على وصف عُرف سوقي لم نوثّقه.
وما سنقوله هو ما ينبغي ألا تفعله: لا تستنتج الممارسة العُمانية من الإماراتية أو السعودية. فالجهات الرقابية مختلفة، وأنظمة تسجيل الضمانات مختلفة، ومسار التنفيذ مختلف — إذ صار لعُمان محكمة متخصصة للاستثمار والتجارة، يُنقل أنها بدأت العمل في 1 أكتوبر 2025 بموجب المرسوم السلطاني 35/2025 بمهل بتّ مدتها 90 يومًا. وأي نصيحة تصلك مع إشارة إلى المصرف المركزي الإماراتي أو جهة رقابية سعودية قد أخبرتك بنفسها أنها عن مكان آخر.
مستند قديم لا يزال حيًّا على موقع بنك
يذكر ملف عروض القروض السكنية لدى بنك مسقط أن الأهلية «للعُمانيين فقط»، بأسعار 4.5% لموظفي الحكومة وشبه الحكومة و4.75% للقطاع الخاص المعتمد من الفئة الأولى، على 300 شهر. ويذكر أيضًا أن العرض ساري حتى 31 ديسمبر 2022. وهو لا يزال على موقع البنك. وصفحة منتج «بيتنا» الحية تناقضه وتقبل غير العُمانيين براتب 750 ريالًا. وهذا بالضبط نوع المستند الذي يزرع النصيحة الخاطئة — ملف بنكي من مصدر أول، يظهر في البحث، منتهٍ منذ سنوات، ويقرؤه مستشارون فيخبرون الأجانب أنهم لا يستطيعون الحصول على تمويل عقاري في عُمان. تحقق من تاريخ أي ملف بنكي قبل أن تصدّقه، بما في ذلك ما استشهدنا به.
هل يستطيع الوافد الحصول على تمويل عقاري في عُمان؟
هل يوجد سقف 6% لأسعار الفائدة على القروض في عُمان؟
ما الحد الأقصى لنسبة التمويل إلى قيمة العقار في عُمان؟
كم يكلّف ترتيب تمويل عقاري في عُمان؟
كيف يختلف التمويل السكني الإسلامي عمليًا في عُمان؟
هل تستطيع شركة مملوكة لأجانب الحصول على قرض مدعوم من الدولة في عُمان؟
مكتبنا في الغبرة لا يرتّب تمويلًا ولا يقدّم وسطاء إقراض. وما نتولّاه هو الأوراق التي تسبق الطلب — بطاقات المقيم، وخطابات الراتب والعمل، وتصديق وترجمة المستندات الأجنبية، ومعاملات وزارة الإسكان المصاحبة لشراء العقار. فإن كنت تجمّع ملفًا لبنك، فذلك هو الجزء الذي نستطيع تحمّله عنك.