قد يمنحك شراء عقار في عُمان تصريح إقامة، لكن ليس أي عقار وليس تلقائيًا. تغيّرت القاعدة في 22 يونيو 2026 على نحو يبدو أكبر بكثير مما هو عليه، ويظل المنطلق الأسلم أن العقار ينبغي أن يقع داخل مجمع سياحي متكامل مرخص.
ما الذي تغيّر في 22 يونيو 2026
صدر قرار شرطة عُمان السلطانية 87/2026 في 21 يونيو 2026، ونُشر في الجريدة الرسمية العدد 1653، وعُمل به من اليوم التالي. وهو يعدّل خمسة أحكام في اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب. ولا يذكر فيه مبلغ مالي، ولا حد أدنى لقيمة العقار، ولا مجمع سياحي متكامل.
- المادة 10 البند 5/ج — الأجنبي المشتري قطعة أرض معدة للبناء أو وحدة عقارية لم يستكمل إجراءات تسجيلها يُمنح تأشيرة دون كفيل بناءً على شهادة من الجهة المختصة، صالحة لمدة لا تقل عن ستة أشهر ولا تزيد على سنة واحدة قابلة للتمديد لفترة مماثلة. وتُمنح تبعًا لذلك لزوجه وأقاربه من الدرجة الأولى، وللممثلين القانونيين للشخص الاعتباري المالك.
- المادة 10 البند 15 — تأشيرة المالك. تمنحها السلطة المختصة دون كفيل للأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية بناءً على شهادة من الجهة المختصة، وللممثلين القانونيين للشخص الاعتباري المالك. ويشترط الدخول إلى عُمان خلال ثلاثة أشهر من تاريخ إصدار التأشيرة.
- المادة 14 البند 1 — يضاف الأجنبي مالك الوحدة العقارية إلى من يجوز أن يكونوا كفلاء، إلى جانب العُمانيين ومواطني دول مجلس التعاون والمستثمرين الأجانب المرخص لهم والموظفين الأجانب لدى الجهات الحكومية.
- المادة 19 البند 6 — إقامة المالك، تُمنح دون كفيل للأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية مسجلة أو وحدة لم يستكمل إجراءات تسجيلها.
- المادة 26، الفقرة الأخيرة — تنتهي إقامة الأجنبي مالك الوحدة العقارية، وإقامة الممثل القانوني للشخص الاعتباري المالك، في حال انتقال ملكية الوحدة بأي من التصرفات القانونية الناقلة للملكية.
النص السابق لتأشيرة المالك مصدره القرار 129/2018، المنشور في الجريدة الرسمية العدد 1249 بتاريخ 24 يونيو 2018. وكان يمنح التأشيرة لـ«الأجنبي الذي يمتلك وحدة مبنية في أحد المجمعات السياحية المتكاملة في السلطنة».
وفي القرار 87/2026 اختفت تلك العبارة المقيِّدة تمامًا. فصار النص «الأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية». ومع ذلك لا يزال معظم الأدلة على الإنترنت، بما فيها ما حُدِّث في 2026، ينقل صياغة 2018.
لكن هذا لا يعني أن بإمكانك الشراء في أي مكان
هذا هو الجزء المهم، وهو موضع خطأ التغطيات المتحمسة. فلائحة الإقامة وقانون التملك تشريعان مختلفان. وإعادة صياغة قاعدة الإقامة بعبارات عامة لا تنشئ حق تملك يمنعه عنك قانون التملك.
قيد التملك موجود في المرسوم السلطاني 29/2018، المنشور في الجريدة الرسمية العدد 1268 بتاريخ 18 نوفمبر 2018، وهو لا يزال نافذًا. ويحظر تملك غير العُمانيين للأراضي والعقارات في:
- محافظات ظفار عدا صلالة، ومسندم، والبريمي، والداخلية، والوسطى
- ولايات لوى وشناص ومصيرة
- الجبل الأخضر وجبل شمس وسائر الجبال ذات الأهمية
- الجزر، والمناطق القريبة من القصور والمنشآت الأمنية والعسكرية، والأحياء التاريخية والقديمة
- الأراضي الزراعية في عموم البلاد، بموجب المادة 2
وتبطل المادة 9 أي تصرف مخالف، وتقرر المادة 10 السجن من ثلاثة أشهر إلى سنة وغرامة من 1,000 إلى 3,000 ريال. ويستثني المرسوم 29/2018 صراحةً نظام المجمعات السياحية المتكاملة بموجب المرسوم السلطاني 12/2006 من ذلك كله. فالقراءة الآمنة لتعديل يونيو 2026 إجرائية: لم تعد الشرطة تكرر شرط المجمع السياحي في لائحتها لأن الشرط يفرضه قانون آخر.
إقامة المالك ليست الإقامة الاستثمارية
هاتان أداتان منفصلتان، والخلط بينهما أشيع خطأ في المحتوى العقاري العُماني. فإن نقل لك أحدهم عتبة استثمارية ثم تحدث عن تصريح مدته سنتان، فقد مزج برنامجين.
| إقامة المالك | الإقامة الاستثمارية | |
|---|---|---|
| الأساس القانوني | المرسوم السلطاني 12/2006 المادة 8، منفَّذًا بالقرار الوزاري 191/2007 المواد 24–27، مع التأشيرة في اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب | القرار 234/2021 بتعديل اللائحة التنفيذية نفسها |
| المدة | سنتان تُجدَّدان تلقائيًا على دفعات سنتين حتى ست سنوات دون إعادة تقديم | خمس أو عشر سنوات، مع إعادة إصدار البطاقة على دورة ثلاثية |
| الرسم | 50 ريالًا، و50 ريالًا للمرافق، بموجب القرار 137/2014 | 500 ريال لتأشيرة العشر سنوات؛ و250 أو 300 ريال للخمس سنوات بحسب المصدر الرسمي الذي تقرأه |
| العتبة المالية | لا شيء منشور في أي مكان | لا شيء في أي أداة أيضًا، لكن وزارة التجارة تذكر 200,000 ريال في بياناتها |
| من يقرر | شرطة عُمان السلطانية بناءً على شهادة من الجهة المختصة | وزارة التجارة تعتمد الاستثمار أولًا ثم تصدر الشرطة |
وثمة أمر ثالث يزيد اللبس. فالشراء داخل مجمع سياحي متكامل هو أيضًا أحد المسارات السبعة المؤهلة لبرنامج الإقامة الاستثمارية، حيث الحد الأدنى المعلن من وزارة التجارة 200,000 ريال، وتصف «استثمر في عُمان» الأصل المؤهل بأنه وحدة عقارية مكتملة داخل مجمع سياحي متكامل. الشراء نفسه، وتصريحان محتملان، وقواعد مختلفة تمامًا. فحدّد أيهما تطلب قبل أن توقّع شيئًا.
الإطار: المرسوم السلطاني 12/2006 والقرار الوزاري 191/2007
المرسوم السلطاني 12/2006، المعدَّل بالمرسومين 65/2007 و76/2010، هو نظام تملك العقارات في المجمعات السياحية المتكاملة. وتجيز المادة 1 للعُمانيين وغير العُمانيين، أشخاصًا طبيعيين أو اعتباريين، تملك أرض أو وحدات مبنية في المجمعات المرخصة، مع احتفاظ الدولة بحق تقييد تملك غير العُمانيين في مجمعات بعينها. والمادة 8 هي نص الإقامة: يجوز منح المالكين غير العُمانيين إقامة لهم ولأقاربهم من الدرجة الأولى، وفق شروط تحددها اللائحة التنفيذية. وتؤكد البوابة الوطنية أن هذا المرسوم ولائحته هما الإطار الحاكم.
والقرار الوزاري 191/2007، المنشور في الجريدة الرسمية العدد 848 بتاريخ 1 أكتوبر 2007، هو تلك اللائحة التنفيذية:
- المادة 24 — يجوز منح غير العُماني الذي تملك وحدة مبنية في مجمع سياحي متكامل إقامة له ولأقاربه من الدرجة الأولى. وتُقدَّم الطلبات إلى شرطة عُمان السلطانية بالمستندات والرسوم، ويُبتّ فيها خلال سبعة أيام عمل.
- المادة 25 — تكون إقامة مالك الوحدة المبنية وأقاربه من الدرجة الأولى لمدة سنتين وتجدد تلقائيًا، على دفعات سنتين حتى ست سنوات دون إعادة تقديم. أما مالكو قطع الأراضي الحاصلون على تصريح استثماري فيُمنحون تأشيرات مستثمر لسنتين متكررة حتى اكتمال البناء.
- المادة 26 — يجوز منح الإقامة لشخصين طبيعيين يمثلان الشخص الاعتباري قانونًا، بالشروط نفسها ودون صلة قرابة.
- المادة 27 — عند وفاة المالك تستمر إقامة أقاربه من الدرجة الأولى وتُجدَّد للورثة ما دامت الملكية قائمة.
أعد قراءة المادة 24: «يجوز منح». فهي إجازة لا استحقاق. ولاحظ الغائب — لا يرد أي حد أدنى لقيمة الشراء بالريال العُماني في المرسوم 12/2006 ولا في القرار 191/2007، ولا في قرارات الشرطة 129/2018 و137/2014 و87/2026. فكل رقم بالريال نُقل إليك عن إقامة عقارية يعود إلى البرنامج الاستثماري، أو إلى لا شيء.
خمسة أسباب تجعل «اشترِ أي عقار تحصل على إقامة» غير صحيحة
- حتى 22 يونيو 2026 كانت تأشيرة المالك مقيدة نصًّا بوحدة مبنية داخل مجمع سياحي متكامل. وكل ما نُشر قبل منتصف 2026 قائلًا بغير ذلك كان خطأً ببساطة، ومعظمه لا يزال على الإنترنت.
- منذ 22 يونيو 2026 صارت صياغة الإقامة عامة، لكن قانون التملك لم يتغير. فالمرسوم 29/2018 لا يزال يجرّم تملك غير العُمانيين في قائمة طويلة من الأماكن، مع حظر شامل للأراضي الزراعية.
- المنح تقديري. فالمرسوم 12/2006 المادة 8 والقرار 191/2007 المادة 24 كلاهما يقول «يجوز» منح الإقامة. ولا شيء يلزم الجهات بمنحها لك.
- تُمنح بناءً على شهادة من الجهة المختصة، لا بمجرد عقد بيع. ولا يخبرك أي مصدر منشور أي جهة تصدر تلك الشهادة ولا ما تتطلبه.
- تنتهي لحظة البيع. فالقرار 87/2026 ينهي إقامة المالك — وإقامة أسرته — بأي تصرف قانوني ناقل للملكية.
والخلاصة الأمينة أن لدى عُمان مسارًا عقاريًا للإقامة، وأنه حقيقي ورخيص وقديم، وأنه أضيق وأكثر اشتراطًا مما يوحي به التسويق.
الشراء على الخارطة وقطع الأراضي والوحدات غير المسجلة
قبل يونيو 2026 لم يكن للمشتري على الخارطة استحقاق واضح، لأن تأشيرة المالك كانت تشترط وحدة مبنية. وعالج القرار 87/2026 ذلك، لكن بأداة أدنى. فبموجب المادة 10 البند 5/ج الجديدة يُمنح مشتري قطعة أرض معدة للبناء أو وحدة لم تكتمل إجراءات تسجيلها تأشيرة دون كفيل من ستة أشهر إلى سنة، قابلة للتمديد لفترة مماثلة، بناءً على شهادة من الجهة المختصة. وبموجب المادة 19 البند 6 صارت إقامة المالك تشمل الوحدات التي لم تكتمل إجراءات تسجيلها.
أما قطعة الأرض الخالية فحالة أخرى. فبموجب المادة 25 من القرار 191/2007 يُمنح مالك القطعة الحاصل على تصريح استثماري تأشيرات مستثمر لسنتين متكررة حتى اكتمال البناء — لا إقامة مالك. بعبارة أخرى: الأرض لا تُسكنك، بل المبنى المكتمل.
تلزم المادة 3 من المرسوم 12/2006 مشتري قطعة الأرض بإتمام البناء أو الانتفاع بالأرض خلال أربع سنوات من تاريخ التسجيل. وخلال تلك المدة لا يجوز التصرف في القطعة إلا رهنًا لتمويل البناء.
وإن تجاوزت المهلة جاز لوزارة الإسكان بيع القطعة بالمزاد العلني وتعويضك بـالأقل من الثمن الأصلي أو ثمن المزاد. وتجيز المادة 4 التمديد حتى سنتين إضافيتين بتوصية من وزارة التراث والسياحة إذا قدّمت أسبابًا تقبلها الوزارة.
وتضيف المادة 7 خطرًا بعيد الأمد: إذا لم يتقدم وارث خلال سنة من وفاة المالك، بعد إخطار السفارة، عيّنت الوزارة من يدير العقار، وتؤول ملكيته إلى الدولة بعد خمس عشرة سنة، دون إخلال بحق أي وارث في التعويض.
إذا بعت انتهت الإقامة
هذا جديد وغير قابل للتأويل. فالفقرة الأخيرة من المادة 26، بتعديل القرار 87/2026، تنهي إقامة المالك الأجنبي وإقامة الممثل القانوني للشخص الاعتباري المالك عند انتقال ملكية الوحدة بأي تصرف قانوني ناقل للملكية. وتنقل الصحافة العُمانية الأمر نفسه، وهو يمتد إلى أفراد الأسرة المرافقين.
وعمليًا لا ينبغي أن تبيع وحدة بنية شراء أخرى وتفترض أن التصريح يجسر الفجوة. فلا مهلة سماح منشورة. وإن كنت تنتقل بين عقارين فرتّب الشراء والبيع على هذا الأساس، وتوقع إعادة التقديم لا نقل التصريح.
ميزة «التملك خارج المجمعات» ولماذا لا نستطيع التحقق منها
من أبرز المزايا المعلنة مع إعادة إطلاق الإقامة الذهبية حق تملك العقار خارج المجمعات السياحية المتكاملة. والمصادر تختلف في نطاقها. فـبيان وزارة التجارة نفسها في 13 سبتمبر 2025 يصف حقوق تملك عقاري كاملة خارج المجمعات السياحية المتكاملة. وتصف Gulf News، في تغطيتها للإطلاق في 1 سبتمبر 2025، حق تملك عقار واحد خارج المجمعات في مناطق محددة. وتتحدث مراجعة «استثمر في عُمان» في يناير 2026 عن تملك عقار إضافي خارج المناطق السياحية.
ولم نتمكن من العثور على أي مرسوم أو قرار وزاري أو نص في الجريدة الرسمية ينفّذ هذه الميزة. فلا عدد العقارات ولا «المناطق المحددة» معرَّف في أي موضع استطعنا تتبعه، ولا يزال المرسوم 29/2018 قائمًا دون تعديل. فتعامل معها كتيسير إداري معلن، واسأل وزارة التجارة عن موقفها من القطعة أو الوحدة المحددة التي تنظر فيها، ولا توقّع استنادًا إلى بيان صحفي.
أي المجمعات مؤهلة، ولماذا لن نعطيك قائمة
يكون المجمع مؤهلًا إذا رخصته اللجنة الحكومية المشكَّلة بموجب المادة 9 من المرسوم 12/2006، وهي عملية تديرها وزارة التراث والسياحة. وتصف البوابة الوطنية خدمة الترخيص تلك، وتطبق شروط المرسوم 12/2006 والقرار 191/2007، وتحدد رسم طلب قدره 500 ريال ومدة إرشادية نحو ستة أشهر. ولكل مجمع كذلك قواعده العقارية؛ فقد أصدرت وزارة التراث والسياحة القرار الوزاري 1152/1/2/484/2025 بشأن منتجع جبل السيفة، وهو مثال مفيد على مدى تفصيل هذه القواعد.
أما ما لا وجود له، بحسب ما استطعنا التثبت منه، فهو سجل رسمي منشور بالمجمعات السياحية المتكاملة المرخصة. بحثنا عنه فلم نجده.
قوائم «مشاريع المجمعات السياحية» التي يتداولها المطوّرون والوسطاء وشركات الانتقال مواد تسويقية. فبعض المشاريع فيها مرخص، وبعضها معلن، وبعضها قيد الإنشاء، وبعضها لا هذا ولا ذاك.
وقبل أن تعتمد على صفة المشروع كمجمع سياحي متكامل، اطلب من البائع الرخصة وتحقق منها لدى وزارة التراث والسياحة. فالوحدة في مشروع ليس مجمعًا مرخصًا لا تحمل حق التملك، ومن ثم لا تحمل الإقامة كذلك.
التملك الحر وحق الانتفاع ومسألة مسندم
داخل المجمع المرخص يتملك غير العُماني ملكية حرة لوحدة مبنية أو قطعة أرض معدة للبناء بموجب المادتين 1 و3 من المرسوم 12/2006. وحيث يحوز المطوّر الأرض الأصلية بـحق انتفاع، تلزمه المادة 2 بأن يؤدي لوزارة الإسكان قيمة حصة تلك الوحدات أو القطع من قيمة أرض الانتفاع قبل نقل الملكية. وتتيح المادة 2 مكررًا، المضافة بالمرسوم 76/2010، لوزارة السياحة إعفاء المستثمر من رسوم الانتفاع حتى خمس سنوات، وتشترط البدء في التطوير خلال سنتين.
أما هل يؤهل حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد باسمك، خلافًا للملكية الحرة المسجلة، للحصول على إقامة المالك، فلا تجيب عنه أي مادة منشورة. فالقرار 87/2026 يقول إن مقدّم الطلب «يمتلك وحدة عقارية»، وظاهرها التملك. ولا ننصح بالاعتماد على حق انتفاع للحصول على إقامة دون تأكيد كتابي.
وبشأن مسندم، يذكر مصدر ثانوي واحد — شريك في مكتب محاماة عُماني كتب في Times of Oman في 25 يوليو 2026 — أن غير العُماني هناك مقصور على حق انتفاع لا يتجاوز 99 سنة على وحدة مكتملة. ولم نتمكن من تحديد ذلك النص في النص الموحّد للمرسوم 12/2006، والمرسوم 29/2018 يدرج مسندم ضمن المحافظات المحظور فيها تملك غير العُمانيين. والأمران في تعارض. فانقله كادعاء ثانوي واحد غير مؤكد، واحصل على مشورة خاصة بمسندم إن كان هذا وجهتك.
التجديد والميراث وقاعدة الغياب
تمنح المادة 25 من القرار 191/2007 سنتين تُجدَّدان تلقائيًا على دفعات سنتين حتى ست سنوات دون إعادة تقديم. وبعد الست سنوات تتوقف اللائحة عن وصف الآلية التلقائية، وتتحدث المادة 27 بدلًا من ذلك عن التجديد ما دامت الملكية قائمة. والوضع العام في قانون إقامة الأجانب، المرسوم السلطاني 16/95، أن التجديد يجب طلبه قبل 15 يومًا من الانتهاء بموجب المادة 14، ويجوز رفضه دون إبداء الأسباب.
فعبارة «قابلة للتجديد إلى ما لا نهاية» مبالغة. والصياغة الدقيقة أن التصريح قابل للتجديد ما دمت مالكًا للعقار، وأن السنوات الست الأولى شبه تلقائية، وأن السلطة التقديرية تقف خلف الترتيب كله. ولاحظ أيضًا أن القرار 87/2026 لا يذكر أي مدة لإقامة المالك، فتظل مدة السنتين في لائحة 2007 ورسم 50 ريالًا في القرار 137/2014 هما الرقمين المنشورين الوحيدين لدينا.
وثمة قاعدة أخرى تسري فوق كل ذلك. فتُسقط المادة 18 من قانون إقامة الأجانب حق الإقامة إذا تجاوز الغياب عن عُمان ستة أشهر متصلة دون عذر مقبول، أو ثمانية أشهر متقطعة في سنة، أو ثمانية عشر شهرًا في ثلاث سنوات. ولم نجد أي استثناء منشور لملاك العقارات. وبيت العطلة الذي تزوره مرتين في السنة هو بالضبط الحالة التي تلتقطها تلك القاعدة، ولا تذكرها أي صفحة تسويقية. أما مرافقو المالك فهم، على حدة، مستثنون من قيود السن المعتادة بموجب المادة 26 من اللائحة التنفيذية بتعديل القرار 234/2021.
هل أحصل على إقامة بشراء أي عقار في عُمان؟
كم قيمة العقار الذي يلزمني شراؤه في عُمان للحصول على إقامة؟
هل إقامة مالك العقار هي نفسها الإقامة الذهبية؟
ماذا يحدث لإقامتي إذا بعت العقار؟
هل أحصل على إقامة بعقار على الخارطة في عُمان؟
أي المشاريع في عُمان تُعد مجمعات سياحية متكاملة؟
أين يضعك هذا
إن كنت تشتري في مجمع سياحي متكامل مرخص فمسار الإقامة حقيقي ورخيص وموثق جيدًا، وهو يعمل بالطريقة نفسها منذ 2007. أما إن كنت تشتري في مكان آخر استنادًا إلى تغيير الصياغة في يونيو 2026 أو إلى الميزة المعلنة بالتملك خارج المجمعات، فأنت تعتمد على قاعدة إقامة عامة وبيان صحفي، بينما المرسوم السلطاني 29/2018 وعقوباته الجزائية لا يزالان خلفهما.
نحن مكتب سند في الغبرة ونتولى طلبات تأشيرة المالك وإقامة المالك والمرافقين والتجديدات والمستندات المصاحبة لملف العقار. أما ما نوجّهك فيه إلى غيرنا أولًا فهو مسألة التملك — هل يجوز لغير عُماني تملك القطعة أو الوحدة المحددة التي تنظر فيها. احسم هذه قبل أن تحسم أي شيء آخر.