اگر تنها یک نکته از این راهنما برمیدارید، این باشد: برای خریدار غیرعمانی و غیرخلیجی، مالکیت مطلق در عمان عملاً به مجتمعهای گردشگری یکپارچه محدود است. بقیه یا ممنوع است، یا محدود، یا فقط بهصورت اجاره در دسترس.
مبنای قانونی
سه سند بیشترین نقش را دارند:
- فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ نظامی را برقرار کرد که به غیرعمانیها، اعم از اشخاص و شرکتها، اجازه میدهد واحدهای ساختهشده یا قطعات توسعهنیافته را داخل مجتمعهای دارای پروانه مالک شوند. آییننامهٔ اجرایی آن تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ است که با تصمیم وزارتی ۱۰۹/۲۰۲۲ اصلاح شد.
- فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸ مالکیت غیرعمانیها بر زمین و املاک را در مکانهای مشخصی ممنوع میکند و مجتمعهای گردشگری را استثنا قرار میدهد. تصمیم وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰ آن را اجرا میکند.
- فرمان سلطنتی ۲۱/۲۰۰۴ حقوق ملکی اتباع شورای همکاری را بر پایهٔ موافقتنامهٔ اقتصادی خلیج تنظیم میکند که گستردهتر از حقوق سایر خریداران خارجی است.
مالکیت مطلق، حق انتفاع و اجاره
| نوع | کجا در دسترس است | مدت | برای چه کسی |
|---|---|---|---|
| مالکیت مطلق | داخل مجتمعهای دارای پروانه (بیشترشان) | نامحدود، قابل انتقال و ارث | اشخاص و شرکتهای غیرعمانی |
| حق انتفاع در مجتمعهای مسندم | مواضع مجتمع در استان مسندم | تا ۹۹ سال | غیرعمانیها — مالکیت مطلق آنجا در دسترس نیست |
| حق انتفاع بیرون از مجتمعها | جایی که مالکیت بهطور کلی ممنوع است | حداکثر ۱۰ سال | غیرعمانیها، با تأیید وزارتی |
| اجاره | بیرون از مجتمعها | حداقل ۱ سال | غیرعمانیها، با تأیید وزارتی |
استثنای مسندم ارزش توجه دارد چون بهندرت ذکر میشود. حتی داخل یک مجتمع در آن استان، آنچه میگیرید حق انتفاع بلندمدت است نه سند مالکیت مطلق.
تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ مسیری جداگانه ایجاد کرد که به غیرعمانیها اجازه میدهد واحد مسکونی را بهصورت حق انتفاع در ساختمانهای چندطبقهٔ استان مسقط بخرند — کاملاً بیرون از نظام مجتمعهای گردشگری. شرایط گزارششده: دورهٔ اولیه تا ۵۰ سال با امکان تمدید تا حداکثر ۹۹ سال، با حقوقی که به وراث میرسد و قابل فروش است.
شرایط سختگیرانه است. ساختمان باید چندطبقه و تازهساز باشد، واحدها باید حداقل اندازه را داشته باشند، بیش از ۴۰٪ یک ساختمان نباید به غیرعمانیها برسد و هیچ ملیتی نباید بیش از ۲۰٪ آن سهم را بگیرد، خریدار باید دستکم ۲۳ سال و دو سال اقامت در عمان داشته باشد، هر شخص فقط یک واحد، حداقل قیمت حدود ۴۵٬۰۰۰ ریال، و دورهای که پیش از آن اجاره یا فروش مجاز نیست.
ما نتوانستیم این شرایط را با متن اصلی راستیآزمایی کنیم — تصمیم پشت دیوار اشتراک است — پس ارقام را نشانهای بدانید و پیش از اتکا به آنها از وزارت مسکن تأیید بگیرید. اما اگر به شما گفتهاند مالکیت مطلق در مجتمعها تنها گزینهٔ شماست، تصویر کامل نیست.
مجتمعهای گردشگری یکپارچه
دادههای وزارت میراث و گردشگری از ۱۹ مجتمع گردشگری دارای پروانه در مسقط، ظفار، شرقیهٔ جنوبی، باطنهٔ جنوبی و مسندم حکایت دارد. با این حال، هیچ ثبت عمومی دولتی واحدی وجود ندارد که همهٔ آنها را با نام فهرست کند — به همین دلیل هر فهرستی که در اینترنت مییابید، از جمله همین، از منابع سازندگان و مطبوعات گردآوری شده است.
| مجتمع | موقعیت | وضعیت |
|---|---|---|
| الموج مسقط | مسقط، نزدیک فرودگاه | بالغ، با بازار فعال فروش مجدد و اجاره |
| مسقط هیلز | مسقط | عمدتاً تکمیلشده، برخی فازها پیشفروش |
| مسقط بی (سابقاً سرایا بندر جصه) | بندر جصه / قنطب | در حال ساخت، فروش جاری |
| جبل سیفه | حدود ۴۵ دقیقه جنوبشرق مسقط | تکمیلشده، فروش جاری |
| حوانا صلاله | صلاله، ظفار | تکمیلشده، فروش جاری |
| آیدا | ییتی، ساحل مسقط | پیشفروش، تحویل از ۲۰۲۶ |
| شهر پایدار — ییتی | ییتی، ساحل مسقط | پیشفروش، آغاز ساخت |
«بر الجصه» در بسیاری از فهرستهای منتشرشدهٔ مجتمعها دیده میشود. بر پایهٔ شواهدی که یافتیم، این یک مجموعهٔ هتلی است نه پروژهٔ مسکونی با مالکیت مطلق، و ظاهراً اغلب با پروژهٔ همجوار مسقط بی اشتباه گرفته میشود. پیش از آنکه آن را فرصت خرید بدانید، مستقیماً از سازنده تأیید بگیرید.
دو مجتمع دیگر — القرم و البستان — بهعنوان اعلامشده در ۲۰۲۶ گزارش شدهاند، اما نتوانستیم هیچکدام را از منبعی رسمی یا خبری معتبر تأیید کنیم.
کجا نمیتوانید بخرید
فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸ و تصمیم اجرایی آن بخشهای وسیعی از عمان را از دسترس مالکیت غیرعمانی خارج میکند:
- استانهای مسندم، بریمی، ظاهره و وسطی، و ظفار بیرون از صلاله
- شهرستانهای لوی، شناص و مصیره
- جبل اخضر، جبل شمس و دیگر کوههای راهبردی
- همهٔ جزایر عمان
- تا شعاع ۱٬۰۰۰ متری کاخهای سلطنتی و ۵۰۰ متری تأسیسات نظامی و امنیتی
- محوطههای باستانی
- زمین کشاورزی در هر جای کشور
به خارجیهایی که پیشتر در مناطق تازهممنوعشده ملک داشتند تا ۱۰ نوامبر ۲۰۲۰ مهلت داده شد تا به خریداران عمانی بفروشند. عدم رعایت به وزارت اجازه میدهد فروش را الزامی کند و عواید به مالک پیشین بازگردانده شود.
دقم و مناطق آزاد: مسیری جداگانه
فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵، قانون جدید مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد که در آوریل ۲۰۲۵ صادر شد، به سازندگان اجازه میدهد واحدهای پروژههای املاک در این مناطق را بهصورت مالکیت مطلق به غیرعمانیها بفروشند (مادهٔ ۴۲ بند ۲). همچنین مالکیت ۱۰۰٪ سرمایهٔ خارجی را در این مناطق مجاز میکند.
این نظامی حقوقی متمایز از سامانهٔ مجتمعهای گردشگری است و توضیح میدهد چرا پروژههای دقم مالکیت مطلق را به خارجیها بازاریابی میکنند، با آنکه استان وسطی در فهرست ممنوعیت عمومی است. مواد تبلیغاتی اغلب این دو را در هم میآمیزند؛ حمایتهای حقوقی و قواعد قابل اعمال یکسان نیستند، پس پیش از تعهد مشخص کنید کدام چارچوب اعمال میشود.
هزینه چقدر است — و پرسشی حلنشده دربارهٔ کارمزد
اینجا باید صریح باشیم، چون این عددی است که بیشترین اثر را بر بودجهٔ شما دارد و منابع واقعاً با هم تناقض دارند.
| منبع | کارمزد انتقال/ثبت |
|---|---|
| تصمیم وزارتی ۱۳/۲۰۱۶، بر پایهٔ تحلیلهای حقوقی | ۵٪ ارزش ملک |
| اصلاح هزینههای وزارت مسکن، اعلامشده در ۲۷ ژانویهٔ ۲۰۲۵ | کاهش به ۱٪ برای اشخاص و شرکتهای عمانی؛ ۰٫۵٪ برای معاملات بانکهای اسلامی؛ ثبت رهن حداکثر ۰٫۵٪ |
| درگاههای املاک، ۲۰۲۶ | ۳٪ برای خریداران خارجی، ۱٪ برای عمانیها |
اصلاح ژانویهٔ ۲۰۲۵ اعلامی واقعی و گزارششده از وزارت است، اما شرح منتشرشدهٔ آن به نرخهای اتباع عمان میپردازد و نرخ خریداران خارجی را روشن نمیگوید. پیش از بودجهبندی، رقم روز را از وزارت مسکن و برنامهریزی شهری یا از وکیل خود در زمان معامله بگیرید.
هزینههای دیگری که باید برایشان برنامه بریزید: حقالوکاله و هزینهٔ انتقال سند حدود ۱ تا ۲ درصد ارزش، کمیسیون مشاور ۲ تا ۳ درصد (معمولاً بر عهدهٔ فروشنده)، شارژ خدمات مجتمع که معمولاً بین ۵۰۰ تا ۱٬۵۰۰ ریال در سال است، و مالیات شهرداری ۳ درصدی بر درآمد ناخالص اجاره اگر ملک را اجاره دهید. عمان مالیات سالانهٔ ملک، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر ارث ندارد.
آیا خرید ملک به شما اقامت میدهد؟
میتواند، از راه برنامهٔ اقامت سرمایهگذاری، اما این رابطه دقیقتر از آن است که تبلیغات نشان میدهد.
در چارچوب مجتمعها، مالکان واحدهای تکمیلشده برای خود و بستگان درجهٔ یک اقامت قابل تمدید میگیرند. مالکان قطعات توسعهنیافته بهجای آن ویزای سرمایهگذاری چندبار ورود قابل تمدید میگیرند — محصولی متفاوت و کمارزشتر.
آستانهٔ سرمایهگذاری واجد شرایط برای اقامت طلایی میان منابع رسمی و رسانهای محل اختلاف است و ارقام ۲۰۰٬۰۰۰، ۲۵۰٬۰۰۰ و ۵۰۰٬۰۰۰ ریال همگی برای یک برنامه در گردشاند. این اختلاف را با جزئیات در راهنمای مسیرهای اقامت پوشش میدهیم. بر پایهٔ آستانهای که در مقالهای خواندهاید ملک نخرید.
تعهدهایی که با مالکیت میآید
تعهد ساخت. اگر قطعهای توسعهنیافته داخل مجتمع بخرید، باید ظرف چهار سال از ثبت سند ساخت را آغاز کنید، با امکان تمدید تا دو سال دیگر در صورت توجیه. کوتاهی میتواند به بازگشت زمین به دولت بینجامد. این پرنادیدهگرفتهشدهترین شرط در خرید زمین مجتمعهاست.
اختیار در سطح هر موضع. کمیتهٔ وزارتی ناظر بر مجتمعهای گردشگری میتواند در مواضع مشخصی داخل یک مجتمع، مالکیت را در صورت تشخیص مصلحت عمومی به عمانیها محدود کند. پروانهداشتن مجتمع تضمین نمیکند هر قطعهای در آن به روی خریداران خارجی باز باشد — واحد مشخص را بررسی کنید نه فقط مجتمع را.
فروش مجدد، اجاره و ارث. ما هیچ محدودیت ویژهٔ مجتمعها بر فروش مجدد یا اجاره پس از ثبت سند نیافتیم، و وارثان خارجی میتوانند ملک ثبتشدهٔ مجتمع را با گواهی انحصار وراثت و تأیید دادگاه عمان به ارث ببرند. به نظر نمیرسد حداقل دورهٔ نگهداری اعمال شود.
چه چیزی همین حالا در حال تغییر است
فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، قانون جدید تنظیم املاک، در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد و حدود ۱۸۰ روز بعد، در میانهٔ مارس ۲۰۲۶، لازمالاجرا شد. این قانون سه قانون قدیمیتر را یکسره لغو میکند: قانون واسطهگری املاک ۱۹۸۶، نظام مالکیت آپارتمان و طبقات ۱۹۸۹، و نظام حساب امانی توسعهٔ املاک ۲۰۱۸.
آییننامهٔ اجرایی آن ظرف یک سال از انتشار، یعنی حدود سپتامبر ۲۰۲۶ که هنگام خواندن این متن قریبالوقوع است، باید صادر میشد. آن آییننامه تعیین میکند حمایت حساب امانی، پروانهٔ واسطهگری و سازوکار مالکیت آپارتمان در عمل چگونه کار میکند.
آیا یک خارجی میتواند در عمان ملک بخرد؟
آیا میتوانم در مسقط بیرون از مجتمعها آپارتمان بخرم؟
کارمزد انتقال ملک در عمان برای خریدار خارجی چقدر است؟
آیا خرید ملک در عمان اقامت میآورد؟
آیا باید روی قطعهای که داخل مجتمع میخرم بسازم؟
آیا در عمان مالیات بر ملک وجود دارد؟
سامانهٔ حساب امانی که ودیعهٔ خریداران پیشفروش را حفظ میکند، بر پایهٔ قانونی ایجاد شده بود که فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ آن را لغو میکند. تا انتشار آییننامهٔ اجرایی جدید، حمایتهای تفصیلی از پرداخت شما در وضعیت انتقالی است.
اگر در سال ۲۰۲۶ پیشخرید میکنید، از وکیل خود مشخصاً بپرسید پرداختهایتان در چارچوب کنونی چگونه محافظت میشود. این دلیلی برای نخریدن نیست — دلیلی برای پرسیدن است.