قانون املاک عمان در سال ۲۰۲۶ بهطور اساسی تغییر کرد. دو قانون تازه با فاصلهٔ کمتر از ده هفته لازمالاجرا شدند و روی هم، نحوهٔ ثبت مالکیت، ادارهٔ ساختمانهای آپارتمانی و حمایت از خریداران پیشفروش را بازنویسی کردند.
دو قانونی که مردم با هم اشتباه میگیرند
تقریباً هر مقالهای که در ۲۰۲۶ دربارهٔ املاک عمان نوشته شده این دو را در هم میآمیزد. اینها دو سند جداگانهاند که کارهای متفاوتی میکنند:
| سند | اجرا از | چه چیزی را تنظیم میکند |
|---|---|---|
| فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ — قانون تنظیم املاک | حدود ۱۰ تا ۱۳ مارس ۲۰۲۶ | پروانهٔ واسطهگری، تعهدات سازنده، حساب امانی، اتحادیههای مالکان |
| فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ — قانون ثبت املاک | ۱۸ مهٔ ۲۰۲۶ | ثبت سند، دفاتر الکترونیکی، دفتر مقدماتی املاک برای واحدهای پیشفروش |
فرمان ۷۹/۲۰۲۵ سه قانون قدیمی را یکسره لغو کرد: قانون واسطهگری املاک ۱۹۸۶، نظام مالکیت آپارتمان و طبقات ۱۹۸۹، و نظام حساب امانی توسعهٔ املاک ۲۰۱۸. فرمان ۵۶/۲۰۲۶ جایگزین نظام ثبت املاک ۱۹۹۸ شد.
فرمان ۷۹/۲۰۲۵ صدور آییننامهٔ اجرایی را ظرف یک سال از اجرا الزامی میکند — مهلتی حدود مارس ۲۰۲۷. تا اوت ۲۰۲۶ شواهدی بر صدور آن نیافتیم.
این مهم است چون جزئیات عملیاتی در آییننامه است: تأیید برداشت از حساب امانی، تعیین شارژ خدمات اتحادیهٔ مالکان، و نحوهٔ عملی پروانهٔ واسطهگری. تا آن زمان چارچوب هست اما سازوکارها با ترتیبات انتقالی اداره میشود.
مالکیت مطلق
مالکیت مطلق — مالکیت کامل، بدون محدودیت زمانی، قابل انتقال و ارث — برای خریداران غیرعمانی داخل مجتمعهای گردشگری یکپارچهٔ دارای پروانه در دسترس است. راهنمای جداگانهٔ ما مجتمعهای واجد شرایط و بخشهایی از عمان را که کاملاً به روی مالکیت خارجی بسته است پوشش میدهد.
اینکه آیا مالکیت مطلق در مجتمعها واقعاً با مالکیت مطلق عمانی یکسان است، همانجایی است که منابع دیگر توافق ندارند، و بیشترین اهمیت را در لحظهٔ ارث پیدا میکند — که پایینتر میآید.
دربارهٔ امکان رهن: منابع موجود نشان میدهند مالکیت مطلق در مجتمعها تنها دستهای از املاک در اختیار خارجیهاست که بانکهای عمانی بهعنوان وثیقهٔ رهن میپذیرند. نتوانستیم این را از معیارهای منتشرشدهٔ خود بانکها تأیید کنیم، پس آن را فرض کاری بدانید نه قطعیت، و مستقیم از وامدهنده بپرسید.
حق انتفاع — و مسیری که بیشتر مردم نامش را نشنیدهاند
حق انتفاع، حق استفاده و بهرهبردن از ملک برای دورهای معین بدون مالکیت کامل زمین است. در عمان در دو زمینهٔ کاملاً متفاوت ظاهر میشود.
داخل مجتمعها در مسندم
در استان مسندم، حتی داخل مجتمع دارای پروانه، آنچه در دسترس است حق انتفاع بلندمدت است نه سند مالکیت مطلق. مدت رایج نقلشده ۹۹ سال است. نتوانستیم این رقم را با منبعی اولیه راستیآزمایی کنیم و پیش از آنکه کسی به آن اتکا کند، تأییدش را میخواهیم.
بیرون از مجتمعها، در مسقط — تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰
این واقعاً کمگزارششدهترین مسیر است. تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ به غیرعمانیها اجازه میدهد واحد مسکونی را بهصورت حق انتفاع در ساختمانهای چندطبقهٔ استان مسقط بخرند، کاملاً بیرون از نظام مجتمعهای گردشگری. به گزارش تروورز اند هملینز:
- دورهٔ اولیه تا ۵۰ سال، قابل تمدید تا حداکثر ۹۹ سال
- حقوق به وراث قانونی میرسد و قابل فروش است
- ساختمان باید چندطبقه باشد — چهار طبقه یا بیشتر — با واحدهای دستکم دواتاقه، و بیش از چهار سال از گواهی پایان کار آن نگذشته باشد
- بیش از ۴۰٪ واحدهای یک ساختمان نباید در اختیار غیرعمانیها باشد و هیچ ملیتی نباید بیش از ۲۰٪ آن سهم را بگیرد
- خریدار باید دستکم ۲۳ سال و دو سال اقامت در عمان داشته باشد و تنها یک واحد بگیرد
- حداقل قیمت خرید حدود ۴۵٬۰۰۰ ریال در استان مسقط
- چهار سال ممنوعیت پیش از آنکه واحد قابل اجاره یا فروش باشد
هزینهٔ ثبت اعلامشده برای این طرح در آن زمان ۳٪ بر عهدهٔ فروشنده و ۵٪ بر عهدهٔ خریدار بود — اما این رقم ۲۰۲۰ است و عمان از آن زمان دو بار هزینههای املاک را اصلاح کرده، پس بودجهتان را بر آن نبندید.
آیا حق انتفاع قابل رهن است؟ یک منبع میگوید تنها مالکیت مطلق وثیقهٔ بانکی محسوب میشود، که یعنی حق انتفاع نمیشود. هیچ دفتر حقوقی یا منبع رسمی این را تأیید یا رد نکرد.
آیا دارندهٔ حق انتفاع میتواند بسازد؟ هیچ منبعی که یافتیم اصلاً به حق ساختوساز ذیل حق انتفاع نپرداخت.
هر دو اگر این مسیر را در نظر دارید تعیینکنندهاند. پیش از تعهد آنها را با وکیل مطرح کنید.
اجاره
بیرون از مسیرهای مجتمع و حق انتفاع، گزینههای یک غیرعمانی به اجاره محدود میشود، با تأیید وزارتی و حداقل مدت یک سال. این مسیر معمول کسانی است که اجاره میکنند نه سرمایهگذاری، و در راهنمای اجاره در مسقط جداگانه پوشش دادهایم.
مالکیت آپارتمان: چه چیزی جایگزین نظام ۱۹۸۹ شد
نظام مالکیت آپارتمان و طبقات ۱۹۸۹ نحوهٔ ادارهٔ مشاعات، هزینههای مشترک و مدیریت ساختمان در پروژههای چندواحدی را تنظیم میکرد. فرمان ۷۹/۲۰۲۵ آن را لغو کرد.
آنچه جایگزین آن شده چارچوبی از اتحادیههای مالکان با شخصیت حقوقی و استقلال مالی و اداری است، زیر نظر وزارت مسکن و برنامهریزی شهری. هدف اعلامی، جلوگیری از دریافت بیش از حد و اطمینان از تخصیص درست وجوه شارژ است.
جالب اینکه زمینه پیش از لغو فراهم شده بود: تصمیم وزارتی ۲۰۴/۲۰۲۴ اساسنامهٔ استاندارد اتحادیههای مالکان املاک را صادر کرد، یعنی الگوی اساسنامه یک سال پیش از قانونی که آن را لازم میکند وجود داشت.
آنچه نیافتیم قاعدهای مشخص دربارهٔ نحوهٔ محاسبه یا سقفگذاری شارژ خدمات است. اگر در ساختمانی با اتحادیهٔ مالکان میخرید، پیش از امضا اساسنامه، بودجه و وضعیت صندوق ذخیرهٔ اتحادیه را بخواهید.
حمایت حساب امانی از خریداران پیشفروش
قانون حساب امانی ۲۰۱۸ لغو شد — که نگرانکننده به نظر میرسد تا وقتی جایگزینش را بخوانید. فرمان ۷۹/۲۰۲۵ حساب امانی را دوباره قانونگذاری میکند و بر پایهٔ گزارشهای موجود سختگیرانهترش میکند:
- حساب امانی جداگانه و مستقل برای هر پروژه
- پرداختهای خریدار باید در آن واریز شود
- برداشتها محدود به مراحل تأییدشدهٔ ساخت
- ضمانتهای مالی الزامی سازنده برای تکمیل پروژه
- تعهدات افشای دورهای به وزارت
در کنار آن، فرمان ۵۶/۲۰۲۶ دفتر مقدماتی املاک را ایجاد کرد که به خریدار پیشفروش اجازه میدهد پیش از تکمیل ساخت، حق خود را ثبت کند — حمایتی در سمت ثبت که پیشتر وجود نداشت.
حساب امانی جریان پول شما را در برابر سوءاستفاده حفظ میکند. تضمین نمیکند پروژه تکمیل شود، با کیفیت وعدهدادهشده ساخته شود، بهموقع تحویل شود، اجاره یا فروخته شود، یا اقامت بیاورد.
اینها ریسکهای تجاریاند که صرفنظر از میزان تنظیمگری حساب، بر دوش شماست.
ارث: تناقضی که نمیتوانیم حلش کنیم
این مهمترین پرسش باز در املاک عمان برای مالکان خارجی است و ما بهجای انتخاب یک طرف، اختلاف را نشانتان میدهیم.
| منبع | چه میگوید |
|---|---|
| منابع مشاورهٔ املاک | مالکان مجتمعها حق کامل فروش، هبه یا وصیت دارند |
| تروورز اند هملینز، ۲۰۲۰ | برای ملک مجتمعهای گردشگری حق ارث خودکار وجود ندارد، حتی اگر در وصیتنامه ذکر شده باشد، و ملک ممکن است در شرایطی به شرکت مدیریت مجتمع و وزارت دارایی منتقل شود |
دربارهٔ ارث بهطور کلی، همان دفتر حقوقی اطمینانبخش است: دادگاههای عمان معمولاً احکام شرعی را بر غیرمسلمانان اعمال نمیکنند و عموماً قانون ارث کشور موصی خارجی را اجرا میکنند، به شرط وجود وصیتنامهای که درست تنظیم، شاهدگیری، ترجمه و تأیید شده باشد. این دفتر بهشدت توصیه میکند هر مهاجر غیرمسلمان وصیتنامه داشته باشد. همچنین اشاره میکند حسابهای بانکی، از جمله مشترک، هنگام فوت تا زمان تقسیم مسدود میشوند.
اما همان مقاله به نظر میرسد ملک مجتمعهای گردشگری را از آن موضع کلیِ دوستدارِ خارجی استثنا میکند. آن مقاله از ۲۰۲۰ است و سالها پیش از فرمانهای ۷۹/۲۰۲۵ و ۵۶/۲۰۲۶ نوشته شده، پس شاید منسوخ باشد. منبعی بهروز که آن را حل کند نیافتیم.
اگر در عمان ملک مجتمع گردشگری دارید یا میخرید، نظر کتبی بهروز از یک وکیل عمانی دربارهٔ نحوهٔ انتقال آن پس از فوتتان بگیرید، و وصیتنامهای بنویسید که دادگاههای عمان بتوانند اجرا کنند.
این یک کار کاغذی فرضی نیست. تفاوت میان دو موضع بالا، تفاوت میان بهارثرسیدن ملک به خانوادهٔ شما و نرسیدن آن است.
فرمان ۷۹/۲۰۲۵ چه چیز دیگری تغییر داد
- پروانهٔ واسطهگری اکنون الزامی است. هرکس واسطهگری املاک میکند به پروانهٔ وزارت نیاز دارد و باید استانداردهای حرفهای را رعایت کند، با ثبت ملی واسطههای دارای پروانه. تخلف جریمه و لغو پروانه در پی دارد.
- سازندگان باید واحدهای پیشفروش را ظرف شش ماه از اجرای قانون نزد وزارت ثبت کنند — مهلتی که حدود سپتامبر ۲۰۲۶ میافتد.
- وزارت اختیارات نظارتی و اجرایی برای بازرسی، ممیزی و اعمال جریمه گرفت.
دو چیز را مشخصاً جستوجو کردیم و نیافتیم: هر نظام ارزشگذاری — ارزیاب دارای پروانه، روششناسی، سازوکار اعتراض — و هر فرایند حل اختلاف ویژهٔ املاک ذیل فرمان ۷۹/۲۰۲۵. هیچکدام در هیچ منبعی نیامد. شاید این خلأ در گزارشها باشد نه در قانون، و آییننامهٔ اجرایی هنگام صدور آن را پر کند.
آیا خارجی میتواند در عمان ملک با مالکیت مطلق بخرد؟
آیا میتوانم در مسقط بیرون از مجتمع گردشگری آپارتمان بخرم؟
قیمت آپارتمان برای واجد شرایط شدن در طرح حق انتفاع مسقط چقدر باید باشد؟
تفاوت مالکیت مطلق و حق انتفاع در عمان چیست؟
آیا خانوادهام پس از فوتم ملک من در عمان را به ارث میبرند؟
آیا بهعنوان خارجی میتوانم در عمان وام رهنی بگیرم؟
دستکم یک وبسایت املاک میگوید فرمان ۷۹/۲۰۲۵ قانون زمین ۱۹۸۰ را هم لغو کرده است. سند رسمی فرمان سه قانون لغوشده را فهرست میکند و قانون زمین میان آنها نیست. به آن ادعا اتکا نکنید.