التعامل مع وزارة الإسكان — كل خدمة ورسمها، والمهلة التي لا وجود لها

منذ 18 مايو 2026 تغيّرت الطبيعة القانونية للتسجيل العقاري في عمان. كان التسجيل دليلًا قويًا على ما تملك، وصار هو ما يجعلك مالكًا أصلًا. المرسوم السلطاني 56/2026 بإصدار قانون السجل العقاري عُمل به من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية العدد 1648، وألغى نظام السجل العقاري المعمول به منذ المرسوم السلطاني 2/98.

التسجيل صار منشئًا للحق لا مثبتًا له

مادتان تحملان التغيير كله. المادة 35 تنص على أنه «لا يقبل في إثبات ملكية العقار أو الوحدة العقارية سوى سند الملكية الصادر عن أمانة السجل العقاري». والمادة 10 تُلزم بتسجيل كل تصرف منشئ أو مقرر أو ناقل لحق عيني عقاري — بما فيها الأحكام القضائية النهائية الصادرة عن محاكم السلطنة — ثم تقرر أنه «لا يكون للتصرفات غير المسجلة من أثر سوى الالتزام الشخصي بين أطرافها». والمادة 5 هي القاعدة نفسها بصيغتها الموجبة: ما يُسجَّل يكون حجة على الكافة.

من هي الجهة التي تتعامل معها فعلًا

الجهة هي وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. موقعها mohup.gov.om — لا mhup.gov.om، وهو خطأ شائع بما يكفي ليستحق التنبيه. وداخل الوزارة تتولى أمانة السجل العقاري كل أعمال التسجيل، وتمنح المادة 36 من القانون الجديد مدير عام السجل العقاري صلاحية التوقيع على سندات الملكية، مع استثناء صريح من القواعد العامة لتفويض الاختصاصات. ومنصة الوزارة هي منصة أملاك، وتدخل إليها وإلى خدمات الوزارة على بوابة gov.om بالهوية الرقمية الوطنية ثقة.

أداة واحدة تحدد كل الرسوم

الجدول كله هو القرار الوزاري 570/2025 بإصدار لائحة القيم والرسوم والأثمان التي تحصلها وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، الصادر في 19 يناير 2025 والمنشور في الجريدة الرسمية العدد 1581 بتاريخ 26 يناير 2025. وقد ألغى القرارين 43/2012 و92/2016، ويقع في أربعة عشر ملحقًا: أثمان منح الأراضي وتملكها، والامتدادات، والمساحات الزائدة، والانتفاع، ومشاريع الأمن الغذائي، وتغيير الاستعمال، والتسجيل والتوثيق، وتراخيص الوساطة، وخدمات التطوير، واتحادات الملاك، ونماذج العقود، والخرائط، والخدمات الأخرى، والإعفاءات. وعُدِّل بـالقرار الوزاري 36/2026 الصادر في 22 أبريل 2026 والمنشور في الجريدة الرسمية العدد 1645 بتاريخ 26 أبريل 2026 والمعمول به من اليوم التالي. وقد غيّر القرار بندًا واحدًا من بنود التسجيل، وعدّل إعفاءين، وأضاف بندًا للمراعي — لا أكثر.

مسألة الجنسية، محسومة

أكثر ما يتردد عن العقار العماني أن نقل الملكية يكلف 3% للأجنبي و1% للعماني. وهذا غير موجود في جداول الرسوم. فالملحق 7 يضع سعرًا واحدًا للبيع — 3% من قيمة العقار — لا يفرّق بين جنسية وأخرى. وكذلك الملحق 1 الخاص بأثمان منح الأراضي وتملكها، إذ يسعّر بحسب المحافظة والاستعمال فقط. أما رقم 1% فموجود فعلًا، لكنه يخص بندين لا صلة لهما بالجنسية: البند 2 وهو نقل الفرد عقارًا مسجلًا إلى شركة يملكها كاملة أو بنسبة النصف، والبند 3 وهو شراء صناديق الاستثمار للعقارات. بل إن نسبة 1% في البند 2 لم تعد قائمة أصلًا — استبدلها القرار 36/2026 بمبلغ مقطوع قدره 40 ريالًا اعتبارًا من 27 أبريل 2026، وهو ما يخفض التكلفة على عقار بـ200,000 ريال من 2,000 ريال إلى 40 ريالًا.

وتظهر الجنسية في الجدول مرتين، وليست أي منهما نسبة مئوية. البند 3 من الملحق 11 يسعّر «استمارة طلب تملك العقار لغير العمانيين» بـ25 ريالًا، وهو السطر الذي يظهر رسمًا مستقلًا على بطاقة خدمة البيع في gov.om. والموضع الثاني في بنود الإعلان بالملحق 9، وهو ما لا ننشره (انظر أدناه). وفيما عدا ذلك لا تدخل الجنسية الجدول إلا عبر الملحق 14، حيث ترتبط الإعفاءات بصفات لا يحملها إلا العمانيون — الضمان الاجتماعي، والمساعدة السكنية، والمتقاعدون، والمجالس البلدية — لا بالجنسية بذاتها.

كم تكلف الأمور فعلًا

التسجيل ونقل الملكية — الملحق 7

السندات والخرائط والخدمات الصغيرة — الملحقان 12 و13

تغيير الاستعمال والوساطة والنماذج — الملاحق 6 و8 و11

الإعفاءات التي لا ينشرها أحد تقريبًا — الملحق 14

يضم الملحق 14 أحد عشر بندًا، وهو أكثر أجزاء الجدول احتمالًا لأن يوفر على القارئ مالًا حقيقيًا، ولهذا بالذات يغيب عن المواقع التجارية. وقد عدّل القرار 36/2026 بندين منه هما الرابع والسابع.

• من دخله 300 ريال شهريًا فأقل، ومن لا عمل له — إعفاء من ثمن الأرض السكنية ومن رسوم التسجيل.
• ذوو الإعاقة — إعفاء من كل الرسوم المقررة في اللائحة، مع الاستثناءات المنصوص عليها.
• المستفيدون من الضمان الاجتماعي — إعفاء من كل الرسوم عدا البيع والنقل بمقابل، والمبادلة مع فرق قيمة، والرهن، وفك الرهن، والتأشير على هامش السجل بالرهن، وتسجيل التملك بالثمن، وتسجيل المساحات الزائدة.
• المستفيدون من برامج المساعدة السكنية — إعفاء لمرة واحدة من رسوم إصدار سند الملكية والبيع والرهن وفكه لقطعة أرض أو وحدة سكنية.
• المتقاعدون الذين يزيد دخلهم على 300 ريال شهريًا — إعفاء من 50% من ثمن الأرض الممنوحة.
• المجالس البلدية — أثمان الأراضي، ورسوم التسجيل وتسليم المعالم، واستخراج سند الملكية.
• البنوك الإسلامية عند تسجيل العقار بالشراء — كل الرسوم المتعلقة بعقد البيع.
• الوقف — كل رسوم تسجيل الوقف. ويُلاحظ أن المادة 17 من المرسوم 56/2026 تشترط وجود سند ملكية للعقار قبل تسجيله وقفًا.
• الحجز القضائي أو الإداري — الحجز ورفعه معًا.
• نزع الملكية للمنفعة العامة وتغيير المسميات الإدارية — رسوم إصدار السند وتسليم المعالم والتسجيل عند تغيير اسم ولاية أو حارة أو قرية أو نقل تبعية مخطط.

حيث يتعارض جدول الرسوم مع بطاقات الخدمة

النمط أهم من أي بند بمفرده. الجدول القانوني وبطاقات الخدمة التشغيلية لا يتصالحان، والفجوة تسير في الاتجاه ذاته في كل مرة: المنفذ يطلب أكثر مما يقول الملحق. والتفسير المرجح أن البطاقات تضم رسوم التقديم والنماذج والطباعة التي تسعّرها الملاحق منفصلة، غير أن الجدول لا يتضمن أي تفريق جغرافي في بطاقة الوسيط أصلًا، فلا يفسّر الضمُّ ذلك. ونتيجتان عمليتان: ضع ميزانيتك على الرقم الأعلى، وإن أردت الاعتراض على مبلغ فاستشهد ببند الملحق لا بالبطاقة.

الخدمات، واحدة واحدة

نقل الملكية بالبيع

المستندات خفيفة — سند الملكية، والكروكي، وبطاقات البائع والمشتري والوكيل، والوكالة. الشروط هي الجزء الصعب. يجب حضور الطرفين شخصيًا أو تمثيلهما تمثيلًا صحيحًا، وأن يكون كلٌّ منهما بالغًا ثمانية عشر عامًا كامل الأهلية، وأن يكون الطرفان مسجلين مسبقًا على منصة الوزارة قبل تقديم الطلب. ويجب تطابق الأسماء مع وثائق الهوية تطابقًا تامًا. والرسوم في البطاقة: 5 ريالات تقديم، و25 ريالًا لاستمارة البيع لغير العمانيين حيث تنطبق، و10 ريالات للسند، وريالان للعقد، ثم رسم التسجيل 3%، ولهذا تعرض البطاقة التكلفة بوصفها متفاوتة. ومدة الإنجاز المعلنة يومان. وتعيد البطاقة كذلك تقرير قواعد التملك: لا يجوز لمواطني دول الخليج شراء الأراضي الزراعية ولا المواقع الاستراتيجية، ويقتصر تملك سائر الأجانب على المجمعات السياحية المتكاملة.

تسجيل الإرث

المستند الذي يفتح هذا الباب هو الإعلام الشرعي، إلى جانب السند الأصلي والكروكي ووثائق الهوية. والشرط الذي يتعثر فيه الناس أنه يجب تسجيل كل الورثة على منصة الوزارة قبل تقديم الطلب — فوارث واحد غير مسجل يوقف الملف كله. ويشترط ألا يكون العقار محجوزًا ولا مرهونًا إلا بموافقة المرتهن، وأن تُدار حصص القُصَّر عبر المكاتب العقارية. وتذكر البطاقة 5 ريالات تقديمًا و30 ريالًا خدمة و10 ريالات للسند الجديد، بإجمالي 45 ريالًا، في يوم واحد. وانظر جدول التعارضات لمعرفة لماذا لا يتفق مبلغ الثلاثين مع الملحق 7.

تسجيل الرهن وفكه

للتسجيل تحتاج عقد الرهن، وخطابًا رسميًا من المرتهن، وخطاب تفويض معتمدًا، والسند، والهوية، والوكالة، وكروكي محدَّثًا إن طلبته الوزارة. ويلزم حضور الأطراف أو تمثيلهم، وأن يكون العقار خاليًا من الحجز ومن أي رهن سابق ما لم تُستحصل الموافقة. والرسوم 5 ريالات تقديمًا وريالان للعقد و0.5% من القيمة و10 ريالات لطباعة السند، في يومين. أما فك الرهن فأبسط بكثير: خطاب عدم ممانعة من المرتهن، والوكالة، والهوية، والسند، بواقع 5 ريالات و10 ريالات و20 ريالًا، في يومين أيضًا. ورسم فك الرهن البالغ 20 ريالًا هو الرقم الوحيد في هذا المقال كله الذي يتفق فيه الجدول مع بطاقة الخدمة اتفاقًا تامًا.

بدل سند الملكية الفاقد أو التالف

الحالتان بالتكلفة نفسها على gov.om — 5 ريالات تقديمًا و10 ريالات للسند و30 ريالًا خدمة، بإجمالي 45 ريالًا، في يومين. وفي حالة التلف تُحضر السند التالف والكروكي وبطاقتك الشخصية. أما في حالة الفقد فثمة خطوة إضافية يقع فيها الناس، ومدتها شهر.

الإفراز والدمج والكروكي

الإفراز أثقل ملف في القائمة: هوية المالك والوكيل، والوكالة، والسند، والمخططات المساحية، وتقرير مساحي تفصيلي، ومخطط تخطيطي، ورفع مساحي للموقع، وبيان أبعاد، ومذكرة موافقة، وإيصالات السداد. وتركّب البطاقة التكلفة على النحو التالي: 5 ريالات للبريد العماني، وتسليم معالم بواقع 20 ريالًا في محافظة مسقط وصلالة أو 10 ريالات في بقية الولايات بما فيها قريات، و10 ريالات عن كل سند ناتج، و20 ريالًا تسجيلًا عن كل عقار، وتذكر حدًّا أدنى قدره 65 ريالًا و60 يومًا. أما الدمج فأخف — 5 ريالات و0.500 ريال للاستمارة و5 ريالات للمخطط المساحي و10 ريالات للسند، بإجمالي 20.500 ريال، وفي 60 يومًا كذلك — لكن شروطه صارمة: تطابق السندات واستعمال الأرض، وألا يخل الدمج بتخطيط الموقع ولا بالطرق ولا بالخدمات، وألا تتجاوز المساحة المدموجة مجموع المساحات الأصلية. وتجديد الكروكي بـ6.500 ريال و5 ريالات و10 ريالات، أي 21.500 ريال، ويستغرق 90 يومًا.

تغيير الاستعمال، والأرض السكنية الحكومية

من زراعي إلى سكني مسعّر بـ0.500 ريال للمتر المربع في الملحق 6، وتنقل بطاقة gov.om هذا الرقم بحرفه، مضيفةً 5 ريالات خدمة و4 ريالات اعتماد استمارة و5 ريالات مخططًا مساحيًا و10 ريالات للسند، في 35 يومًا. والشروط هي المضمون الحقيقي: حد أدنى للمساحة ثلاثة أفدنة (12,600 متر مربع)، وألا تكون الأرض مروية بالأفلاج، ووجود الطرق والخدمات، وعدم جواز تغيير استعمال قطعة منفردة ما لم تكن متأثرة باستعمالات القطع المجاورة. وبشكل منفصل، تجري الأرض السكنية الحكومية للمواطنين عبر خدمة اختيار الأرض السكنية: الجنسية العمانية، وسن 23 عامًا فأكثر، وأن يكون الطالب عائلًا لأسرة، وألا يكون قد حصل على أرض سكنية أو مساعدة سكنية من قبل. والتكلفة 5 ريالات تقديمًا و12 ريالًا للسند والمخطط المساحي، وثمن المنحة نفسه بواقع ريال واحد للمتر المربع في مسقط وصلالة أو 0.500 ريال في غيرهما، في يومين، ويُقدَّم الطلب في محافظة السكن أو العمل.

ما تشترطه الوزارة اليوم على الوسطاء والمطورين

المرسوم السلطاني 79/2025 بإصدار قانون التنظيم العقاري نُشر في الجريدة الرسمية العدد 1613 بتاريخ 14 سبتمبر 2025، وعُمل به بعد 180 يومًا، أي نحو 13 مارس 2026. وقد جمع ثلاثة قوانين ملغاة في قانون واحد: قانون الوساطة العقارية لسنة 1986 (المرسوم 78/86)، ونظام ملكية الطوابق والشقق لسنة 1989 (المرسوم 48/89)، ونظام حساب الضمان لمشاريع التطوير العقاري لسنة 2018 (المرسوم 30/2018). ويقع في 65 مادة موزعة على تسعة فصول، وأهم ما يمس الوزارة منه ما يلي.

• ترخيص من الوزارة قبل الإعلان. تشترط المادة 6 الحصول على ترخيص من الوزارة قبل الإعلان عن المشروع محليًا أو دوليًا.
• ضمان عشر سنوات للعيوب الجوهرية. تفرض المادة 18 ضمانًا مدته عشر سنوات، وتحظر المادة 19 تحصيل رسوم غير مصرح بها على بيع الوحدات.
• حساب ضمان لكل مرحلة، بمنأى عن الإفلاس. توجب المادة 29 حساب ضمان مستقلًا لكل مرحلة من مراحل المشروع، وتحتجز المادة 36 جزءًا لمدة عام لمواجهة العيوب، وتُخرج المادة 37 حساب الضمان من إجراءات إفلاس المطور إلا لاستيفاء حقوق المشترين.
• البيع على الخارطة للشركات وحدها. يقصر الفصل الرابع مشاريع البيع على الخارطة على المطورين من الأشخاص الاعتبارية، ويُبطل ما عدا اتفاقية البيع المعتمدة (المادة 25)، ويحظر نقل ملكية أرض المشروع دون موافقة الوزارة بعد الترخيص (المادة 27).
• اتحادات الملاك إلزامية، بنظام أساسي معتمد من الوزارة، وتُسجَّل عند بيع أول وحدة، وتكتسب الشخصية الاعتبارية بالتسجيل (المواد 49 إلى 52). وتحظر المادة 43 منع الوصول إلى الوحدة لإجبار المالك على سداد رسوم الخدمات.
• لا جمع بين الوساطة والتثمين. تحظر المادة 61 الجمع بين المهنتين. وتشترط المادة 57 لكلتيهما ترخيصًا من الوزارة وقيدًا في سجلها، وتسقط الدعاوى بمضي خمس سنوات (المادة 62).
• العقوبات. المادة 63: السجن من سنة إلى ثلاث سنوات وغرامة من 10,000 إلى 100,000 ريال للمخالفات الجسيمة كمزاولة النشاط دون ترخيص. المادة 64: الحبس من عشرة أيام إلى ستة أشهر وغرامة من 1,000 إلى 10,000 ريال لمزاولة الوساطة أو التثمين دون ترخيص. المادة 65: جزاءات إدارية تصل إلى 10,000 ريال تتضاعف عند التكرار، مع جواز إلغاء الترخيص.

أما عن إمكانية ترخيص أجنبي وسيطًا عقاريًا، فالمصدران يشيران إلى اتجاهين مختلفين، والتمييز بينهما يستحق دقة. المرسوم 79/2025 صامت عن الجنسية — إذ تشترط المادة 57 الترخيص والقيد ولا تضع شرط جنسية في النص المنشور، وتحيل الشروط إلى اللائحة التنفيذية. أما بطاقة الخدمة المعمول بها في gov.om فتشترط أن يكون الطالب عماني الجنسية أو من مواطني دول مجلس التعاون المقيمين إقامة عادية في السلطنة، وأن يكون قد بلغ 21 عامًا، ومقيدًا في السجل التجاري وعضوًا في غرفة تجارة وصناعة عمان، وغير محكوم عليه في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة وغير مشهر إفلاسه، وأن يكون له مقر مناسب في السلطنة باسمه، وأن يكون قد أتم دورة تدريبية عقارية معتمدة. والرسوم 25 ريالًا في مسقط أو 15 ريالًا في غيرها، إضافة إلى 5 ريالات إلكترونيًا. فالوساطة إذن مغلقة عمليًا أمام غير الخليجيين، لكن بشرط إداري لا بنص القانون — وهو ما يعني أنه قد يتغير عند صدور اللائحة.

اللائحتان التنفيذيتان مفقودتان كلتاهما

لا لائحة تنفيذية لأي من القانونين الجديدين. المرسوم 56/2026 يكلف الوزير بإصدارها في مادته الثانية، ولا يضع لذلك أي مهلة — وهو أمر غير معتاد — ولم يُنشر شيء بعد نحو ثلاثة أشهر من بدء العمل بالقانون. أما المرسوم 79/2025 فيضع مهلة: سنة من تاريخ العمل به، أي قرابة مارس 2027. ومراجعة قرارات الوزارة المنشورة لعام 2026 لا تُظهر سوى القرار 36/2026 وهو تعديل رسوم. وإلى أن تصدر اللائحتان يستمر العمل بالقواعد القائمة بما لا يتعارض، وتبقى قائمة طويلة غير محددة: شروط بدل السند (المادة 34)، وإجراءات طلب التسجيل (المادة 23)، وحالات رد الرسوم (المادة 9)، والاطلاع على بيانات السجل (المادة 30)، ونسبة الإيداع الابتدائي في حساب الضمان (المادة 31 من المرسوم 79/2025)، وفئات تراخيص الوساطة ومددها، وضمانات الأقلية في اتحادات الملاك.

ما لم نستطع التأكد منه

• الملحق 9، رسوم خدمات التطوير العقاري. قراءتان منفصلتان للنص الرسمي نفسه أعطتا ترقيمًا مختلفًا وأرقامًا مختلفة، بما في ذلك بنود الإعلان التي تفرّق بين العرض للعمانيين ولغير العمانيين. ولا ننشر أي رقم من الملحق 9 بدلًا من نشر رقم لا نستطيع استخراجه مرتين بالنتيجة نفسها.
• هل أضيفت خدمات الوزارة إلى مراكز سند بعد 2014. لم نعثر على أداة تثبت ذلك ولا تنفيه.
• تطبيق الوزارة للهواتف. منصة أملاك مؤكدة بوصفها منصة، أما التطبيق فلا تشير إليه سوى مواقع تجميعية ثانوية، ولم نتمكن من تأكيد وجوده في متاجر التطبيقات.
• تعذّر علينا الوصول إلى عدة مواقع أولية — mjla.gov.om، وصفحات أخبار mohup.gov.om، وomannews.gov.om، وhousing.gov.om، وomanportal.gov.om، جميعها حجبت الاسترجاع الآلي. وحيث ورد هنا رقم من qanoon.om أو decree.om ناقلًا نص الجريدة الرسمية، فذلك هو ما قرأناه.
• شروط الإقامة في المجمعات السياحية. يمنح القرار الوزاري 191/2007 مالك الوحدة المبنية من غير العمانيين إقامة سنتين قابلة للتجديد، لكنه سابق على تعديلات 2025 و2026 على تأشيرات الإقامة المرتبطة بالتملك، فتعامل مع تلك الشروط على أنها تحتاج تحققًا مستقلًا.

وتنبيه منهجي أخير، لأنه سيمس كل من يحاول التحقق من هذا الموضوع بالعربية. وزارة الإسكان في البحرين تحمل الاسم العربي نفسه تمامًا — وزارة الإسكان والتخطيط العمراني — وصفحاتها تتقدم على الصفحات العمانية في أغلب عمليات البحث العربية بهذا الاسم. والأردن يدير منصة حكومية اسمها سند، فتعود عمليات البحث العربية عن خدمات سند بنتائج أردنية. كما تظهر وزارة الإسكان المصرية وهيئة المجتمعات العمرانية في عمليات البحث عن القرارات الوزارية. فهذا الموضوع يضلّل في ثلاثة اتجاهات قبل أن يدخل المحتوى الإماراتي الصورة أصلًا، فتحقق من النطاق قبل أن تثق بالصفحة: المصادر الرسمية العمانية تنتهي بـ‎.om.

إن كنت مقبلًا على إحدى هذه المعاملات فأهم أمرين تضبطهما قبل أي شيء آخر: أن يكون الطرفان مسجلين على منصة الوزارة، وأن يكون لمن يحضر تفويض بالشكل الذي تشترطه المادتان 18 و19 بالضبط — وكالة خاصة مكتوبة صراحة بالتصرف المعيّن. ومكتبنا في الغبرة يجهّز هذه الملفات ويقدمها إلكترونيًا، ويستطيع أن يخبرك أي بنود الرسوم أعلاه ستظهر فعلًا في فاتورتك.