از ۱۸ مه ۲۰۲۶ ماهیت حقوقی ثبت املاک در عمان عوض شده است. ثبت پیشتر دلیل محکمی بر مالکیت شما بود؛ حالا خودِ چیزی است که شما را مالک میکند. مرسوم سلطانی ۵۶/۲۰۲۶، قانون ثبت املاک، یک روز پس از انتشار در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۴۸ لازمالاجرا شد و نظام ثبتیای را که از مرسوم سلطانی ۲/۹۸ برجا مانده بود لغو کرد.
ثبت حالا ایجادکنندهٔ حق است، نه اثباتکنندهٔ آن
دو ماده تمام این تغییر را حمل میکنند. مادهٔ ۳۵ میگوید در اثبات مالکیت ملک یا واحد ملکی هیچ چیز پذیرفته نیست جز سند مالکیت صادره از ادارهٔ ثبت املاک (أمانة السجل العقاري). مادهٔ ۱۰ ثبت را برای هر تصرفی که حق عینی ملکی ایجاد، تثبیت یا منتقل میکند — از جمله احکام قطعی دادگاههای عمان — الزامی میکند و سپس میگوید تصرف ثبتنشده اثری جز تعهد شخصی میان طرفین ندارد. مادهٔ ۵ همان قاعده است به بیان مثبت: آنچه ثبت شود در برابر همه معتبر است.
مرسوم ۵۶/۲۰۲۶ هیچ مادهای ندارد که شما را به ثبت ظرف چند روز یا چند ماه از تاریخ قرارداد ملزم کند. هر چهل ماده را خواندیم. تنها مهلت موجود در کل قانون در مادهٔ ۲۲ است و به احکام دادگاه مربوط میشود، نه به فروشهای عادی.
همچنین هیچ دورهٔ انتقالی و هیچ مهلت تطبیق وضعیت برای املاکی که زیر نظام قدیم هرگز ثبت نشدهاند وجود ندارد. قانون نظام ۲/۹۸ را یکسره لغو کرد و دربارهٔ وضعیتهای موجود چیزی نگفت.
نبودِ مهلت ارفاق نیست. در نظام پیشین تأخیر در ثبت یعنی موضع ضعیف. زیر مادهٔ ۱۰ یعنی اصلاً حق عینی وجود ندارد — فقط یک ادعای شخصی علیه طرف مقابل که در برابر شخص ثالث، طلبکار، یا خریدار بعدی که زودتر ثبت کند هیچ ارزشی ندارد. اگر منبعی به شما گفت باید ظرف فلان روز در عمان ثبت کنید، آن عدد از این قانون نیامده است.
طرف حساب شما دقیقاً کیست
نهاد مربوط وزارت مسکن و برنامهریزی شهری (وزارة الإسكان والتخطيط العمراني) است. نشانی سایتش mohup.gov.om است — نه mhup.gov.om، که خطای بهقدر کافی رایجی است که گفتنش بیارزد. درون وزارت، همهٔ اعمال ثبتی را أمانة السجل العقاري، ادارهٔ ثبت املاک، انجام میدهد؛ مادهٔ ۳۶ قانون جدید اختیار امضای سند مالکیت را به مدیر کل ثبت املاک میدهد، با استثنایی صریح از قواعد عمومی تفویض اختیار. سامانهٔ وزارت منصة أملاک (Amlak) است و ورود به آن و به خدمات وزارت روی درگاه gov.om با هویت دیجیتال ملی ثقة (THEQA) انجام میشود.
| کانال | چیست | چه میافزاید |
|---|---|---|
| سامانهٔ أملاک از راه mohup.gov.om یا gov.om | سامانهٔ خود وزارت، ورود با ثقة. همهٔ کارتهای خدمت در gov.om همین را کانال ارائه معرفی میکنند | هزینهٔ جدول، بهعلاوهٔ ۵ ریال هزینهٔ ثبت درخواست که تقریباً در همهٔ کارتها هست |
| باجههای پست عمان | کانال نمایندگی تأییدشده با فهرست قیمت منتشرشدهٔ خودش برای خدمات وزارت | حاشیهٔ ثابت ۵٫۵۰۰ ریال روی هزینهٔ اصلی |
| دفاتر واسطهگری املاک دارای مجوز | وزارت میگوید سامانهٔ أملاک با همکاری دفاتر و شرکتهای واسطهگری املاک کار میکند | کمیسیون خودشان. هیچ هزینهٔ دولتی منتشرشدهای برای این واسطهگری نیست |
دنبال همین موضوع رفتیم و نه توانستیم اثباتش کنیم و نه ردّش، و دلیلش خودش یافتهٔ اصلی است. آییننامهای که امروز بر مراکز سند حاکم است تصمیم سازمان عمومی توسعهٔ بنگاههای کوچک و متوسط، شمارهٔ ۴۴۳/۲۰۲۲ است و مادهٔ ۲ آن تصمیم صندوق الرفد ۱۶/۲۰۱۴ را لغو کرده — همان تصمیمی که بیشتر نوشتههای این حوزه هنوز به آن استناد میکنند. تصمیم ۴۴۳/۲۰۲۲ هیچ فهرستی از خدمات مجاز منتشر نمیکند: مادهٔ ۲ کار مراکز را به خدمات «درجشده در سامانه» محدود میکند و افزودن هر خدمت دیگری را منوط به موافقت سازمان میداند. آن فهرست عمومی نیست. هر کارت خدمتی هم که در gov.om بررسی کردیم کانال را فقط اینترنتی اعلام میکند.
موضع صادقانه، و موضع ما: یک دفتر سند میتواند در آمادهسازی و ارسال درخواست اینترنتی وزارت به شما کمک کند، همانطور که در هر فرم اینترنتی دیگری کمک میکند. در هیچ منبع منتشرشدهای آن را باجهٔ قانوناً مجاز وزارت نیافتیم، اما فهرست منتشرشدهای هم که آن را کنار بگذارد پیدا نکردیم. هر ادعای قاطع در هر دو جهت را بیمأخذ بدانید.
پس هیچکس نمیتواند از منابع منتشرشده به این پرسش پاسخ بدهد؛ نه شما و نه ما. فهرست عمومیای از آنچه یک مرکز سند مجاز به انجام آن است وجود ندارد. وزارت بازرگانی در ژانویهٔ ۲۰۲۶ از گسترش دامنهٔ خدمات مراکز سند خبر داد بیآنکه نهادی را نام ببرد، و هیچ سند منتشرشدهای خدمات ثبت املاک را به آن نیفزوده است. هر کس پاسخ قاطعی به شما بدهد، در واقع از پیوست ملغای ۲۰۱۴ نقل میکند.
یک سند همهٔ هزینهها را تعیین میکند
کل جدول همان تصمیم وزارتی ۵۷۰/۲۰۲۵ است، آییننامهٔ ارزشها، هزینهها و بهای خدمات وزارت مسکن، مورخ ۱۹ ژانویهٔ ۲۰۲۵ و منتشرشده در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۵۸۱ در ۲۶ ژانویهٔ ۲۰۲۵. این تصمیم، تصمیمهای ۴۳/۲۰۱۲ و ۹۲/۲۰۱۶ را لغو کرد و چهارده پیوست دارد: بهای واگذاری و تملک زمین، توسعهها، مساحتهای مازاد، حق انتفاع، طرحهای امنیت غذایی، تغییر کاربری، ثبت و تنظیم اسناد، پروانهٔ واسطهگری، خدمات توسعهٔ ملکی، اتحادیهٔ مالکان، فرمهای قرارداد، نقشهها، سایر خدمات، و معافیتها. با تصمیم وزارتی ۳۶/۲۰۲۶ مورخ ۲۲ آوریل ۲۰۲۶، منتشرشده در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۴۵ در ۲۶ آوریل ۲۰۲۶ و لازمالاجرا از روز بعد، اصلاح شد. این اصلاحیه یک ردیف ثبتی را تغییر داد، دو معافیت را تعدیل کرد و یک بند مرتع افزود — همین.
پرسش تابعیت، حلشده
پرتکرارترین ادعا دربارهٔ املاک عمان این است که انتقال برای خارجی ۳٪ و برای عمانی ۱٪ هزینه دارد. این در جدولهای هزینه نیست. پیوست ۷ یک نرخ فروش دارد — ۳٪ ارزش ملک — و به تابعیت کاری ندارد. پیوست ۱ هم که بهای واگذاری و تملک زمین است همینطور؛ فقط بر پایهٔ استان و نوع کاربری قیمت میگذارد. رقم ۱٪ واقعاً وجود دارد، اما به دو ردیف تعلق دارد که هیچ ربطی به تابعیت ندارند: ردیف ۲، انتقال ملک ثبتشده توسط یک شخص حقیقی به شرکتی که تمام یا نیمی از آن را دارد، و ردیف ۳، خرید ملک توسط صندوقهای سرمایهگذاری. و ۱٪ ردیف ۲ اصلاً دیگر وجود ندارد — تصمیم ۳۶/۲۰۲۶ از ۲۷ آوریل ۲۰۲۶ آن را با مبلغ مقطوع ۴۰ ریال جایگزین کرد، که روی ملکی به ارزش ۲۰۰٬۰۰۰ ریال هزینه را از ۲٬۰۰۰ ریال به ۴۰ ریال میرساند.
تابعیت دو بار در جدول ظاهر میشود و هیچکدام درصد نیست. بند ۳ پیوست ۱۱ بهای «فرم درخواست تملک ملک برای غیرعمانیها» (استمارة طلب تملك العقار لغير العمانيين) را ۲۵ ریال تعیین کرده است؛ همان سطری که در کارت خدمت فروش در gov.om بهصورت هزینهٔ جداگانه دیده میشود. مورد دوم در ردیفهای تبلیغات پیوست ۹ است که ما منتشرش نمیکنیم (پایینتر توضیح دادهایم). جز این، تابعیت فقط از راه پیوست ۱۴ وارد جدول میشود، آنجا که معافیتها به وضعیتهایی گره خورده که فقط عمانیها دارند — حمایت درآمد خانوار، کمک مسکن، بازنشستگان، شوراهای بلدی — نه به تابعیت بهخودیخود.
تمام تفاوت همین است، و یک هزینهٔ مقطوع فرم از پیوست ۱۱ است نه یک نرخ. هزینهٔ ثبت ۳٪ در ردیف ۱ پیوست ۷ بدون توجه به گذرنامهٔ خریدار اعمال میشود.
این همان پرسشی است که راهنمای خرید ملک ما فقط توانست آن را حلنشده علامت بزند. در سطح پیوستها جدولها صریحاند: در درصدهای ثبت هیچ تفکیکی بر پایهٔ تابعیت وجود ندارد.
منبع ثانویهٔ مشخصی که این ادعا را در آن ردیابی کردیم: صفحهٔ هزینههای ملک در omanpropertyinvestment.com مینویسد «۳٪ برای خارجیها» و «۱٪ (از ۲٪ در ژانویهٔ ۲۰۲۶ کاهش یافته)» برای عمانیها. به مرسوم ۱۲/۲۰۰۶ و بهطور کلی به وزارت ارجاع میدهد و برای خود درصدها هیچ منبع قانونی نمیآورد. عبارت «از ۲٪ در ژانویهٔ ۲۰۲۶ کاهش یافته» با هیچ سندی که ما یافته باشیم نمیخواند — تصمیم ۵۷۰/۲۰۲۵ مربوط به ژانویهٔ ۲۰۲۵ است و ردیف ۱ پیوست ۷ آن از روز صدور ۳٪ بوده. این صفحه بیشتر یک تلاش تجاری برای فهم جدولی گیجکننده است تا چیزی بدتر، اما نباید مرجع قرار بگیرد.
همهچیز چقدر هزینه دارد
ثبت و انتقال — پیوست ۷
| بند (شمارهٔ ردیف در پیوست ۷) | هزینه | توضیح |
|---|---|---|
| ۱ — سند فروش؛ هبه از غیرخویشاوند یا خویشاوند غیردرجهیک | ۳٪ ارزش ملک | بدون تفکیک تابعیت |
| ۲ — انتقال ملک توسط شخص حقیقی به شرکتی که تمام یا ۵۰٪ آن را دارد | ۴۰ ریال | پیشتر ۱٪ بود؛ با تصمیم ۳۶/۲۰۲۶ تغییر کرد |
| ۳ — خرید ملک توسط صندوق سرمایهگذاری | ۱٪ ارزش | بدون تغییر |
| ۴ — نخستین سند فروش از بانک اسلامی به خریدار | ۰٫۵٪ ارزش | بند ۷ پیوست ۱۴ هم اینها را معاف میکند |
| ۵ — واحدهای طرحهای مسکن دولتی یکپارچه | ۱۰۰ ریال | شامل واگذاری، فروش، رهن و سند |
| ۶ — انتقال حق انتفاع | ۳٪ ارزش بناهای موجود | نه ارزش زمین |
| ۷ — ثبت یک ارث | ۲۰ ریال | کارت خدمت با آن نمیخواند |
| ۸ — ثبت چند ارث در یک معامله | ۴۰ ریال | کارت خدمت با آن نمیخواند |
| ۹ — ثبت انصراف وارث | ۲۰ ریال | |
| ۱۰ — هبه میان خویشان درجهیک؛ وصیت | ۲۰ ریال | |
| ۱۱ — تقسیم ترکه یا تقسیم میان مالکان مشاعی | ۲۰ ریال | کارت خدمت با آن نمیخواند |
| ۱۲ — سند معاوضه | ۲٪ ارزش هر ملک | از هر دو طرف |
| ۱۳ — ثبت رهن | ۰٫۵٪ مبلغ رهن | با سقف ۱۰۰٬۰۰۰ ریال |
| ۱۴ — رهن به سود بانک توسعه | ۱۰۰ ریال | مقطوع |
| ۱۵ — فک رهن | ۲۰ ریال | |
| ۱۶ — انتقال رهن | ۱۰ ریال | |
| ۱۷ — ثبت قرارداد حق انتفاع | ۲۵ ریال | |
| ۱۸ — ثبت مالکیت | ۲۰ ریال | |
| ۱۹ و ۲۰ — مراجعهٔ سردفتر به محل متقاضی | ۱۵۰ ریال | ۵ ریال برای دارای معلولیت یا ناتوان از حضور |
سندها، نقشهها و خدمات کوچک — پیوستهای ۱۲ و ۱۳
| خدمت | هزینه | پیوست |
|---|---|---|
| استخراج سند مالکیت، عربی یا انگلیسی | ۱۰ ریال | ۱۳ |
| المثنای سند مفقود یا آسیبدیده | ۳۰ ریال | ۱۳ |
| گواهی اطلاعات ملکی | ۱۰ ریال | ۱۳ |
| نقشهٔ مساحی (کروکی) | ۱۰ ریال | ۱۳ |
| تحویل نشانههای زمین (تسليم معالم) | ۱۰ ریال | ۱۳ |
| درج توضیح در دفتر ثبت (تأشير) | ۱۰ ریال | ۱۳ |
| اصلاح نام روی سند مالکیت | ۱۰ ریال | ۱۳ |
| رونوشت هر سند | ۱ ریال هر صفحه | ۱۳ |
| تأیید مسیر خدمات و تأسیسات تا ۳ کیلومتر | ۲۰ ریال، سپس ۵ ریال هر کیلومتر | ۱۳ |
| تأیید نقشهٔ موقعیت عمومی | ۱۰ ریال | ۱۳ |
| خدمت فوری | ۱۰۰ ریال | ۱۳ |
| نقشهٔ کاغذی استخراجی، اندازهٔ A-0 تا A-3 | ۱۵ ریال | ۱۲ |
| نقشهٔ دیجیتال ۱۰۰ در ۲۰۰ متر | ۱۰ ریال، سپس ۲۵ ریال هر واحد اضافه | ۱۲ |
| نقشهٔ دیجیتال ۱ در ۲ کیلومتر | ۵۰ ریال، مازاد به تناسب | ۱۲ |
تغییر کاربری، واسطهگری و فرمها — پیوستهای ۶ و ۸ و ۱۱
| بند | هزینه | پیوست |
|---|---|---|
| مسکونی به تجاری، مختلط، صنعتی یا گردشگری | ۳٫۰۰۰ ریال هر مترمربع در استان مسقط و صلاله؛ ۲٫۰۰۰ ریال در سایر نقاط | ۶ |
| کشاورزی به تجاری، مختلط، صنعتی یا گردشگری | ۱٫۰۰۰ ریال هر مترمربع | ۶ |
| کشاورزی به مسکونی | ۰٫۵۰۰ ریال هر مترمربع | ۶ |
| اقامتگاه سبز در زمین کشاورزی | ۱٫۰۰۰ ریال هر مترمربع | ۶ |
| واحد مسکونی اضافه در زمین کشاورزی | ۰٫۱۰۰ ریال هر مترمربع | ۶ |
| پروانهٔ شرکت یا دفتر واسطهگری، صدور و تمدید | ۵۰ ریال | ۸ |
| المثنای پروانهٔ واسطهگری | ۲۵ ریال | ۸ |
| کارت واسطهٔ املاک، صدور و تمدید | ۱۵ ریال | ۸ |
| المثنای کارت واسطهٔ املاک | ۵ ریال | ۸ |
| فرم قرارداد فروش، رهن، هبه یا معاوضه | ۲ ریال | ۱۱ |
| فرم قرارداد حق انتفاع | ۵ ریال | ۱۱ |
| فرم درخواست تملک ملک برای غیرعمانیها | ۲۵ ریال | ۱۱ |
| فرم درخواست اثبات مالکیت | ۲۵ ریال | ۱۱ |
| فرم اعتراض به تصمیم ادارات اثبات مالکیت | ۲۵ ریال | ۱۱ |
معافیتهایی که تقریباً هیچکس منتشر نمیکند — پیوست ۱۴
پیوست ۱۴ یازده بند دارد و محتملترین بخش جدول است که برای خواننده پول واقعی صرفهجویی کند، و دقیقاً به همین دلیل در سایتهای تجاری غایب است. دو بند آن — ۴ و ۷ — با تصمیم ۳۶/۲۰۲۶ اصلاح شدهاند.
- درآمد ۳۰۰ ریال در ماه و کمتر، و افراد بدون شغل — معاف از بهای زمین مسکونی و هزینههای ثبت.
- افراد دارای معلولیت — معاف از همهٔ هزینههای این آییننامه، با استثناهای مصرّح.
- مشمولان حمایت درآمد خانوار — معاف از همهٔ هزینهها جز فروش و انتقال با عوض، معاوضهٔ همراه با مابهالتفاوت، رهن، فک رهن، درج رهن در حاشیهٔ دفتر، ثبت تملک به بها، و ثبت مساحت مازاد.
- مشمولان برنامهٔ کمک مسکن — معافیت یکبار برای همیشه از هزینهٔ صدور سند، فروش، و رهن و فک آن برای یک قطعه زمین یا واحد مسکونی.
- بازنشستگان با درآمد بیش از ۳۰۰ ریال در ماه — ۵۰٪ تخفیف در بهای زمین واگذارشده.
- شوراهای بلدی — بهای زمین، هزینهٔ ثبت و تحویل نشانهها، و استخراج سند مالکیت.
- بانکهای اسلامی هنگام ثبت ملک خریداریشده — همهٔ هزینههای مربوط به سند فروش.
- وقف — همهٔ هزینههای ثبت وقف. توجه کنید که مادهٔ ۱۷ مرسوم ۵۶/۲۰۲۶ داشتن سند مالکیت را پیششرط ثبت ملک بهعنوان وقف کرده است.
- توقیف قضایی یا اداری — هم توقیف و هم رفع آن.
- سلب مالکیت برای منفعت عمومی و تغییر نامهای اداری — هزینهٔ صدور سند، تحویل نشانهها و ثبت، هنگام تغییر نام ولایت، محله یا روستا یا انتقال تبعیت یک طرح.
جایی که جدول هزینه با کارتهای خدمت نمیخواند
| خدمت | جدول تصمیم ۵۷۰/۲۰۲۵ | کارت خدمت در gov.om |
|---|---|---|
| ثبت ارث | ۲۰ ریال یک ارث، ۴۰ ریال چند ارث (پیوست ۷، ردیفهای ۷ و ۸) | ۳۰ ریال هزینهٔ خدمت، جمعاً ۴۵ ریال با ثبت درخواست و سند |
| تقسیم | ۲۰ ریال (پیوست ۷، ردیف ۱۱) | ۳۰ ریال برای هر ملک، بهعلاوهٔ ۱۰ ریال برای هر سند حاصل |
| کارت واسطهٔ املاک، صدور نخست | ۱۵ ریال (پیوست ۸، ردیف ۳)، یک رقم برای کل کشور | ۲۵ ریال در مسقط و ۱۵ ریال در سایر استانها |
| المثنای سند | ۳۰ ریال خدمت و ۱۰ ریال سند (پیوست ۱۳) | جمعاً ۴۵ ریال؛ پست عمان ۵۵٫۵۰۰ برای مفقود و ۳۵٫۵۰۰ برای آسیبدیده |
الگو از هر ردیف تکی مهمتر است. جدول قانونی و کارتهای خدمت عملیاتی با هم آشتی نمیکنند، و شکاف هر بار در یک جهت است: باجه بیشتر از آنچه پیوست میگوید میخواهد. توضیح محتمل این است که کارتها هزینهٔ ثبت درخواست و فرم و چاپ را که پیوستها جداگانه قیمت گذاشتهاند یکجا میآورند، اما در کارت واسطه اصلاً تفکیک جغرافیایی در جدول وجود ندارد، پس این توضیح آنجا کار نمیکند. دو نتیجهٔ عملی: بودجه را روی رقم بالاتر ببندید، و اگر خواستید به مبلغی اعتراض کنید به ردیف پیوست استناد کنید نه به کارت.
خدمات، یکبهیک
انتقال مالکیت از راه فروش
مدارک سبک است — سند مالکیت، کروکی، کارت شناسایی فروشنده و خریدار و وکیل، و وکالتنامه. شرطها بخش دشوار کار است. هر دو طرف باید شخصاً حاضر شوند یا نمایندهٔ درست داشته باشند، هجده سال تمام و دارای اهلیت باشند، و هر دو پیش از ارسال درخواست در سامانهٔ وزارت ثبتنام کرده باشند. نامها باید دقیقاً با مدارک هویتی بخواند. هزینهها در کارت: ۵ ریال ثبت درخواست، ۲۵ ریال فرم فروش برای غیرعمانیها در مواردی که اعمال میشود، ۱۰ ریال سند، ۲ ریال قرارداد، و هزینهٔ ثبت ۳٪ — و به همین دلیل کارت مبلغ کل را متغیر نشان میدهد. زمان اعلامشده ۲ روز است. کارت قواعد مالکیت را هم تکرار میکند: اتباع شورای همکاری خلیج نمیتوانند زمین کشاورزی یا موقعیتهای راهبردی بخرند، و سایر خریداران خارجی محدود به مجتمعهای گردشگری یکپارچهاند.
ثبت ارث
سندی که این کار را باز میکند الإعلام الشرعي، گواهی حصر وراثت شرعی، است، در کنار سند اصلی، کروکی و مدارک هویتی. شرطی که مردم روی آن گیر میکنند این است که همهٔ ورثه باید پیش از ارسال درخواست در سامانهٔ وزارت ثبتنام کرده باشند — یک وارث ثبتنشده کل پرونده را متوقف میکند. ملک نباید در توقیف یا رهن باشد مگر با رضایت مرتهن، و سهم صغار باید از راه دفاتر املاک پیش برود. کارت ۵ ریال ثبت درخواست، ۳۰ ریال خدمت و ۱۰ ریال سند جدید میگوید، جمعاً ۴۵ ریال، در ۱ روز. برای اینکه چرا آن ۳۰ ریال با پیوست ۷ نمیخواند به جدول تعارضها نگاه کنید.
ثبت رهن و فک آن
برای ثبت به قرارداد رهن، نامهٔ رسمی مرتهن، نامهٔ تفویض تأییدشده، سند، کارت شناسایی، وکالتنامه، و در صورت درخواست وزارت کروکی بهروز نیاز دارید. حضور یا نمایندگی همهٔ طرفها لازم است و ملک باید از توقیف و از هر رهن پیشین آزاد باشد مگر رضایت گرفته شده باشد. هزینهها: ۵ ریال ثبت درخواست، ۲ ریال قرارداد، ۰٫۵٪ ارزش و ۱۰ ریال چاپ سند؛ ۲ روز. فک رهن بهمراتب سادهتر است: نامهٔ عدم اعتراض از مرتهن، وکالتنامه، کارت شناسایی و سند، با ۵ و ۱۰ و ۲۰ ریال، باز هم ۲ روز. همان ۲۰ ریال فک رهن تنها رقمی در کل این مقاله است که جدول و کارت خدمت دقیقاً بر سرش توافق دارند.
المثنای سند مفقود یا آسیبدیده
هر دو حالت در gov.om یک قیمت دارند — ۵ ریال ثبت درخواست، ۱۰ ریال سند، ۳۰ ریال خدمت، جمعاً ۴۵ ریال، در ۲ روز. برای سند آسیبدیده اصل آسیبدیده، کروکی و کارت شناسایی را میبرید. برای سند مفقود اما یک گام اضافه هست که مردم را غافلگیر میکند، و یک ماه طول میکشد.
باید آگهی مفقودی را در روزنامه منتشر کنید و درخواست فقط پس از گذشت سی روز از تاریخ انتشار قابل ارائه است. این شرطی روی کارت است نه زمان نوبت — آن ۴۵ ریال و ۲ روز پس از این سی روز میآید.
در مسیر سند آسیبدیده هم تلهای هست. اگر مشخصات ملک روی سند آسیبدیده خوانا نباشد، وزارت آن را مانند سند مفقود رسیدگی میکند. آنوقت باید به روزنامه و به سی روز برگردید. اگر سندی رو به فرسودگی دارد، تا وقتی مشخصاتش خواناست تعویضش کنید.
تفکیک، ادغام و کروکی
تفکیک (إفراز) سنگینترین پروندهٔ این فهرست است: کارت شناسایی مالک و وکیل، وکالتنامه، سند، نقشههای مساحی، گزارش مساحی تفصیلی، نقشهٔ شماتیک، برداشت مساحی محل، صورت ابعاد، یادداشت موافقت و رسیدهای پرداخت. کارت هزینه را اینگونه میچیند: ۵ ریال پست عمان، تحویل نشانهها ۲۰ ریال در استان مسقط و صلاله یا ۱۰ ریال در سایر ولایتها از جمله قریات، ۱۰ ریال برای هر سند حاصل و ۲۰ ریال ثبت برای هر ملک، و حداقل ۶۵ ریال و ۶۰ روز را اعلام میکند. ادغام (دمج) سبکتر است — ۵ ریال، ۰٫۵۰۰ ریال فرم، ۵ ریال نقشهٔ مساحی و ۱۰ ریال سند، جمعاً ۲۰٫۵۰۰ ریال، آن هم در ۶۰ روز — اما شرطهایش سختگیرانه است: سندها و کاربری قطعهها باید یکی باشد، ادغام نباید به طرح محل، راهها یا خدمات آسیب بزند، و مساحت ادغامشده نمیتواند از مجموع مساحتهای اولیه بیشتر شود. تمدید کروکی ۶٫۵۰۰ بهعلاوهٔ ۵ بهعلاوهٔ ۱۰، یعنی ۲۱٫۵۰۰ ریال، و ۹۰ روز زمان میبرد.
نه إفراز و نه دمج بهعنوان ردیف قیمتگذاریشده در هیچیک از چهارده پیوست تصمیم ۵۷۰/۲۰۲۵ نیامده است. همه را بررسی کردیم. در قوانین منتشرشدهٔ عمان نه هزینهٔ تفکیک هست و نه هزینهٔ ادغام.
آنچه واقعاً میپردازید از پیوستهای دیگر سرهم میشود — بهای فرم از پیوست ۱۱، نقشهٔ مساحی و تحویل نشانهها از پیوست ۱۳، یک سند برای هر قطعهٔ حاصل، و هزینهٔ ثبت برای هر ملک از پیوست ۷. برای همین کارتهای gov.om رقمی مرکب و یک حداقل میدهند، نه یک قیمت.
نتیجهٔ عملی: در این دو خدمت هیچ عدد رسمی واحدی نیست که کسی را به آن ملزم کنید. تفکیک ردیفبهردیف بخواهید و هر ردیف را با پیوستی که از آن آمده بسنجید.
تغییر کاربری، و زمین مسکونی دولتی
کشاورزی به مسکونی در پیوست ۶ با ۰٫۵۰۰ ریال هر مترمربع قیمت خورده و کارت gov.om دقیقاً همان را تکرار میکند و ۵ ریال خدمت، ۴ ریال تأیید فرم، ۵ ریال نقشهٔ مساحی و ۱۰ ریال سند به آن میافزاید، در ۳۵ روز. شرطها محتوای اصلیاند: حداقل مساحت ۳ جریب (۱۲٬۶۰۰ مترمربع)، زمین نباید با فلج (قنات سنتی) آبیاری شود، راه دسترسی و خدمات باید موجود باشد، و کاربری یک قطعهٔ منفرد تغییر نمیکند مگر آنکه از کاربری قطعههای مجاور اثر پذیرفته باشد. جدا از این، زمین مسکونی دولتی برای شهروندان عمانی از راه خدمت «انتخاب زمین مسکونی» انجام میشود: تابعیت عمانی، حداقل سن ۲۳ سال، متقاضی باید سرپرست خانوار باشد و پیشتر هرگز زمین مسکونی یا کمک مسکن نگرفته باشد. هزینه ۵ ریال ثبت درخواست، ۱۲ ریال سند و نقشهٔ مساحی، و خود بهای واگذاری ۱ ریال هر مترمربع در مسقط و صلاله یا ۰٫۵۰۰ ریال در جاهای دیگر، در ۲ روز، و درخواست در استان محل سکونت یا کار داده میشود.
وزارت اکنون از واسطهها و توسعهگران چه میخواهد
مرسوم سلطانی ۷۹/۲۰۲۵، قانون تنظیم بخش املاک، در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ منتشر شد و ۱۸۰ روز بعد، حدود ۱۳ مارس ۲۰۲۶، لازمالاجرا شد. این قانون سه قانون ملغی را در یکی جمع کرد: قانون واسطهگری املاک ۱۹۸۶ (مرسوم ۷۸/۸۶)، نظام مالکیت آپارتمان و طبقات ۱۹۸۹ (مرسوم ۴۸/۸۹)، و نظام حساب امانی طرحهای توسعهٔ ملکی ۲۰۱۸ (مرسوم ۳۰/۲۰۱۸). ۶۵ ماده در نه فصل دارد و آنچه مستقیم به وزارت مربوط میشود این است.
- پیش از تبلیغ، پروانهٔ وزارت. مادهٔ ۶ پیش از تبلیغ داخلی یا بینالمللی طرح، پروانه از وزارت میخواهد.
- ضمانت دهسالهٔ عیوب اساسی. مادهٔ ۱۸ ضمانتی دهساله بر عیوب بنیادی میگذارد و مادهٔ ۱۹ دریافت هزینههای غیرمجاز بر فروش واحدها را ممنوع میکند.
- حساب امانی برای هر فاز، مصون از ورشکستگی. مادهٔ ۲۹ برای هر فاز طرح حساب امانی جداگانه میخواهد؛ مادهٔ ۳۶ بخشی را یک سال بابت عیوب نگه میدارد؛ و مادهٔ ۳۷ حساب امانی را از دارایی ورشکستگی توسعهگر بیرون میگذارد، جز برای استیفای حقوق خریداران.
- پیشفروش فقط برای شرکتها. فصل چهارم طرحهای پیشفروش را به توسعهگران شخص حقوقی محدود میکند، هر قراردادی جز موافقتنامهٔ فروش تأییدشده را باطل میداند (مادهٔ ۲۵)، و انتقال زمین طرح را پس از صدور پروانه بدون موافقت وزارت ممنوع میکند (مادهٔ ۲۷).
- اتحادیهٔ مالکان الزامی است، با اساسنامهٔ مصوب وزارت، ثبت هنگام فروش نخستین واحد، و کسب شخصیت حقوقی با ثبت (مواد ۴۹ تا ۵۲). مادهٔ ۴۳ قطع دسترسی به واحد برای وادارکردن مالک به پرداخت هزینهٔ خدمات را ممنوع میکند.
- جمع واسطهگری و ارزیابی ممنوع است. مادهٔ ۶۱ اشتغال یک نفر به هر دو حرفه را منع میکند. مادهٔ ۵۷ برای هر دو پروانهٔ وزارت و ثبت در دفتر وزارت میخواهد، و مادهٔ ۶۲ مرور زمان دعاوی را پنج سال گذاشته است.
- مجازاتها. مادهٔ ۶۳: یک تا سه سال حبس و جزای نقدی ۱۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ ریال برای تخلفات سنگین مانند فعالیت بدون پروانه. مادهٔ ۶۴: ده روز تا شش ماه حبس و ۱٬۰۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰ ریال برای واسطهگری یا ارزیابی بدون پروانه. مادهٔ ۶۵: جریمههای اداری تا ۱۰٬۰۰۰ ریال، دوبرابر در تکرار، با امکان لغو پروانه.
مادهٔ سوم این مرسوم به توسعهگران شش ماه از تاریخ لازمالاجراشدن قانون فرصت داد تا واحدهای پیشفروش موجود و معاملات پیشین را در دفتر ثبت مقدماتی (السجل العقاري المبدئي) ثبت کنند. با شمارش از حدود ۱۳ مارس ۲۰۲۶، این پنجره حوالی سپتامبر ۲۰۲۶ بسته میشود.
دفتر مقدماتی دفتر درجهدو نیست. مادهٔ ۲۵ مرسوم ۵۶/۲۰۲۶ برای ثبت در آن همان تشریفات و همان اعتبار قانونی دفتر اصلی را قائل شده — و همین حلقهٔ اتصال دو قانون جدید است.
اگر پیش از مارس ۲۰۲۶ پیشخرید کردهاید، پرسشی که همین حالا باید از توسعهگر بپرسید این است: واحد من در آن دفتر ثبت شده است یا نه؟
دربارهٔ اینکه آیا یک خارجی میتواند پروانهٔ واسطهگری بگیرد، دو منبع به دو سو اشاره میکنند و تفکیکشان ارزش دقت دارد. مرسوم ۷۹/۲۰۲۵ دربارهٔ تابعیت ساکت است — مادهٔ ۵۷ پروانه و ثبت میخواهد اما در متن منتشرشده شرط تابعیت نمیگذارد و شرایط را به آییننامهٔ اجرایی وامیگذارد. اما کارت خدمت جاری در gov.om متقاضی را ملزم میکند تبعهٔ عمان، یا شهروند کشورهای شورای همکاری خلیج با اقامت معمول در عمان باشد، ۲۱ سال یا بیشتر داشته باشد، در دفتر ثبت تجاری ثبت و عضو اتاق بازرگانی و صنعت عمان باشد، سابقهٔ محکومیت در جرایم منافی امانت نداشته و ورشکستهٔ اعادهحیثیتنشده نباشد، محل کار مناسبی در عمان به نام خود داشته باشد، و دورهٔ آموزشی تخصصی املاک مورد تأیید را گذرانده باشد. هزینه ۲۵ ریال در مسقط یا ۱۵ ریال در جاهای دیگر، بهعلاوهٔ ۵ ریال اینترنتی. پس واسطهگری در عمل بر غیرخلیجیها بسته است، اما با یک شرط اداری نه با نص قانون — یعنی میتواند با صدور آییننامه تغییر کند.
هر دو آییننامهٔ اجرایی غایباند
هیچکدام از دو قانون جدید آییننامهٔ اجرایی ندارد. مرسوم ۵۶/۲۰۲۶ در مادهٔ دوم خود وزیر را مکلف به صدور آن میکند و — که غیرمعمول است — هیچ مهلتی تعیین نمیکند؛ نزدیک سه ماه پس از لازمالاجراشدن قانون چیزی منتشر نشده. مرسوم ۷۹/۲۰۲۵ مهلت دارد: یک سال از تاریخ لازمالاجراشدن، یعنی حوالی مارس ۲۰۲۷. مرور تصمیمهای منتشرشدهٔ وزارت در ۲۰۲۶ فقط تصمیم ۳۶/۲۰۲۶ را نشان میدهد که اصلاحیهٔ هزینه است. تا صدور آییننامهها، قواعد پیشین تا جایی که تعارض نداشته باشند ادامه دارند و فهرست بلندی نامعیّن میماند: شرایط المثنای سند (مادهٔ ۳۴)، تشریفات درخواست ثبت (مادهٔ ۲۳)، موارد استرداد هزینه (مادهٔ ۹)، دسترسی به اطلاعات دفتر (مادهٔ ۳۰)، درصد سپردهٔ اولیهٔ حساب امانی (مادهٔ ۳۱ مرسوم ۷۹/۲۰۲۵)، دستهبندی و مدت پروانهٔ واسطهگری، و تضمینهای اقلیت در اتحادیهٔ مالکان.
مادهٔ دوم مرسوم ۵۶/۲۰۲۶ به وزیر مسکن و برنامهریزی شهری اختیار میدهد به نهادهای دولتی و خصوصی برای تنظیم و تصدیق اسناد و تصرفات حقوقی ملکی مجوز بدهد — الترخيص للجهات الحكومية والخاصة بتوثيق المحررات والتصرفات القانونية — با شرایطی که آییننامهٔ اجرایی تعیین میکند.
چون آییننامه صادر نشده، این اختیار فعلاً قابل اعمال نیست. امروز هیچ نهاد خصوصیای را نمیتوان برای تصدیق سند ملکی در عمان مجاز کرد.
این مهمترین بند معلق در ادارهٔ املاک عمان برای هر کسی است که در کار مراکز خدمات است، و دلیل بازبینی دوبارهٔ این صفحه. این همان دستاویز حقوقی است که روزی ممکن است دفاتر خصوصی بهجای صرفِ ارسال فرم، مستقیماً اسناد ملکی را تصدیق کنند — و تا وقتی آییننامه شرایط را تعریف نکند، کسی نمیداند چه کسی واجد شرایط خواهد بود.
آنچه نتوانستیم تأیید کنیم
- پیوست ۹، هزینهٔ خدمات توسعهٔ ملکی. دو بار خواندن جداگانهٔ همان متن رسمی، شمارهگذاری و ارقام متفاوت داد، از جمله در ردیفهای تبلیغات که میان نمایش به عمانی و غیرعمانی تفاوت میگذارند. هیچ عددی از پیوست ۹ منتشر نمیکنیم، بهجای انتشار عددی که نمیتوانیم دوبار یکسان استخراجش کنیم.
- اینکه آیا خدمات وزارت پس از ۲۰۱۴ به مراکز سند افزوده شده یا نه. سندی نه در تأیید و نه در رد پیدا نشد.
- اپلیکیشن موبایل وزارت. أملاک بهعنوان سامانه تأیید شده است؛ اپلیکیشن را فقط سایتهای تجمیعی ثانویه ذکر میکنند و نتوانستیم فهرستشدنش در فروشگاهها را تأیید کنیم.
- چند سایت اولیه برای ما در دسترس نبود — mjla.gov.om، صفحات خبری mohup.gov.om، omannews.gov.om، housing.gov.om و omanportal.gov.om همگی بازیابی خودکار را مسدود کردند. هر جا رقمی اینجا از qanoon.om یا decree.om آمده که متن روزنامهٔ رسمی را بازنشر میکنند، همان چیزی است که ما خواندهایم.
- شرایط اقامت در مجتمعهای گردشگری. تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ به مالک غیرعمانی واحد ساختهشده اقامت دوسالهٔ قابل تمدید میدهد، اما پیش از اصلاحات ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ در ویزاهای مرتبط با مالکیت صادر شده، پس آن شرایط را نیازمند بررسی جداگانه بدانید.
یک هشدار روشی پایانی، چون هر کسی را که بخواهد این موضوع را به عربی راستیآزمایی کند درگیر میکند. وزارت مسکن بحرین دقیقاً همین نام عربی را دارد — وزارة الإسكان والتخطيط العمراني — و صفحاتش در بیشتر جستوجوهای عربی بالاتر از صفحات عمانی میآیند. اردن هم سامانهٔ دولتی خودش را «سند» نامیده، پس جستوجوی عربی دربارهٔ خدمات سند نتایج اردنی برمیگرداند. و وزارت مسکن مصر و سازمان جوامع عمرانی آن در جستوجوی تصمیمهای وزارتی ظاهر میشوند. این موضوع پیش از آنکه اصلاً محتوای اماراتی وارد ماجرا شود در سه جهت گمراه میکند، پس پیش از اعتماد به صفحه، دامنه را ببینید: منابع رسمی عمان به .om ختم میشوند.
آیا خارجیها در عمان هزینهٔ ثبت ملک بیشتری میدهند؟
برای ثبت خرید ملک در عمان چقدر فرصت دارم؟
هزینهٔ ثبت فروش ملک در عمان چقدر است؟
اگر سند ملک در عمان گم شود چه باید کرد؟
هزینهٔ تفکیک یک قطعه زمین در عمان چقدر است؟
آیا یک خارجی میتواند در عمان پروانهٔ واسطهٔ املاک بگیرد؟
اگر یکی از این معاملهها را در پیش دارید، دو چیز را پیش از هر چیز درست کنید: اینکه هر دو طرف در سامانهٔ وزارت ثبتنام کرده باشند، و اینکه هر کس حاضر میشود اختیارش دقیقاً به همان شکلی باشد که مواد ۱۸ و ۱۹ میخواهند — وکالت کتبی صریح برای همان عمل معیّن. دفتر ما در الغبره این پروندهها را آماده و بهصورت اینترنتی ارسال میکند و میتواند بگوید کدامیک از ردیفهای هزینهٔ بالا واقعاً در فاکتور شما خواهد آمد.